Σε άνοδο τα ενοίκια, τι ισχύει όταν ο ιδιοκτήτης ζητά αύξηση – Οδηγός ερωταπαντήσεων

Μπορεί τα φώτα της δημοσιότητας να έχουν πέσει στα παζάρια με τις τράπεζες για το πώς μπορούν να απορροφηθούν οι εκρηκτικές αυξήσεις επιτοκίων, ωστόσο δεκάδες άλλες χιλιάδες νοικοκυριά παλεύουν με τις τιμές των ενοικίων.

Τα στοιχεία από την αγορά επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές των ενοικίων- που επέδειξαν αντοχές την πολυετή περίοδο της οικονομικής κρίσης- ακολουθούν κατά πόδας τον καλπασμό των εμπορικών τιμών, με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές, για όσους αναζητούν για πρώτη φορά στέγη ή υποχρεώνονται να μετακομίσουν, να είναι απλησίαστες.

Έρευνα REMAX: Στο 12% ο μέσος όρος αύξησης των τιμών ενοικίασης κατοικιών

Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της REMAX, η αύξηση των τιμών ενοικίασης κατοικιών τόσο στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης όσο και στην περιφέρεια ανέρχεται κατά μέσο όρο στο 12%. Ειδικότερα, τα μισθώματα στην Αττική σημειώνουν αύξηση 8,6%, στη Θεσσαλονίκη 15,1% και στην περιφέρεια 12,3%. Αν αναζητήσει, δε, κανείς στοιχεία για συγκεκριμένες περιοχές, θα διαπιστώσει ότι τα πράγματα αλλάζουν. Για παράδειγμα, στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και νότια προάστια, καταγράφηκε άνοδος σε ποσοστό 11,4%, 4,9% και 12,5% αντιστοίχως, ενώ στον Πειραιά και στη Δυτική Αττική παρουσιάστηκε αύξηση 5,7% και 11,7% αντιστοίχως.

Και τι γίνεται όταν το συμβόλαιο οδεύει προς τη λήξη του; Τι ισχύει όταν δεν υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος; Πώς προστατεύονται οι ενοικιαστές από καταχρηστικές συμπεριφορές; Πού αρχίζουν και πού τελειώνουν τα δικαιώματα και οι αξιώσεις των ιδιοκτητών; Σε αυτά τα ερωτήματα του 27% των νοικοκυριών (το ποσοστό ιδιοκατοίκησης διαμορφώνεται γύρω στο 73%), απαντά ο οδηγός επιβίωσης του spitogatos.

Μίσθωση ακινήτου με συμβόλαιο: Για τι διάστημα ισχύει; 

H μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί μίσθωση για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή ακόμα και για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Έληξε το συμβόλαιο ενοικίου. Τι ακολουθεί; 

• Παράδοση μισθίου (σπιτιού) στη συμφωνηθείσα κατάσταση
• Κάλυψη φθορών πέρα από τη συνήθη χρήση
• Αποχώρηση ενοικιαστή – αν δεν υπάρξει παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης
• Παραμονή ενοικιαστή κι ανανέωση μίσθωσης
• Επιστροφή εγγύησης

Ποια είναι η νόμιμη αύξηση ενοικίου και πότε μπορεί να γίνει; 

Τα ποσά ενοικίων διαμορφώνονται ελεύθερα και κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αύξησή τους, τόσο στη αρχή, όσο και κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι κατ’ αρχήν έγκυρη, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις, όσο και στις μισθώσεις κατοικιών, εκτός αν περιλαμβάνει παράλογους όρους που οδηγούν σε κατάχρηση των δικαιωμάτων από την άλλη πλευρά.

Μετά την πάροδο τριετίας στις ενοικιάσεις κατοικιών, στο μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα. Και μπορεί γενικώς- είτε στην αρχή της μίσθωσης είτε και μετά από παράταση – τα μέρη να συμφωνούν σε αναπροσαρμογή του μισθώματος κάθε έτος.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, τότε ισχύει η νόμιμη αύξηση, δηλαδή το καταβαλλόμενο μίσθωμα μπορεί να αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες. Προφανής είναι ο κίνδυνος για εξοντωτικές αυξήσεις λόγω του φετινού πληθωρισμού.

Έχει ο ενοικιαστής το δικαίωμα άρνησης αύξησης ενοικίου; 

Αν κατά τη διάρκεια των ετών ο ιδιοκτήτης αποφασίσει και ενημερώσει για αύξηση του ενοικίου, ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να αποδεχτεί αδιαμαρτύρητα την όποια αύξηση (αν π.χ. δεν μπορεί να ανταπεξέλθει οικονομικά ή γιατί θεωρεί παράλογο το ποσό της αύξησης).

Σε ποιες περιπτώσεις ο ενοικιαστής μπορεί να κάνει καταγγελία πριν τη λήξη της μίσθωσης; 

• αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (βλ.585 ΑΚ),
• αν η χρήση του ακινήτου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του (βλ. 588 ΑΚ),
• αν ο ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρ. 613 ΑΚ) και
  στις ενοικιάσεις εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, εάν πέρασε η 30ετία (βλ. 610 ΑΚ).

Πότε μπορεί να κάνει καταγγελία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου; 

• Εάν γίνεται κακή χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή
• Σε περίπτωση παράβασης κάποιου όρου της σύμβασης που έχει υπογραφεί
• Αν προκύπτει οποιοσδήποτε κίνδυνος για το ακίνητο, πάντα με υπαιτιότητα του ενοικιαστή

Ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το σπίτι που νοικιάζω – Τι μπορώ να κάνω;

Σε αυτή την περίπτωση, ακόμα και αν το ακίνητο πουληθεί, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σε διώξει. Όταν ένας αγοραστής αγοράζει μια κατοικία που κατοικείται από ενοικιαστή, πρέπει να συμφωνήσει να αναλάβει τη μίσθωση και να τιμήσει τους όρους που υπέγραψε ο ενοικιαστής. Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον ενοικιαστή να υπογράψει νέο μισθωτήριο συμβόλαιο μαζί του, ωστόσο τεχνικά ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να το κάνει.

Εξαίρεση θα ήταν εάν η σύμβαση μίσθωσης έχει ειδικούς όρους σχετικά με την πώληση του ακινήτου. Μια άλλη εξαίρεση θα ήταν αν εσύ και ο ιδιοκτήτης συμφωνήσετε αμοιβαία τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης και την άμεση μετακόμισή σου (σε καθορισμένη ημερομηνία). Σε αυτή την περίπτωση, ως ενοικιαστής μπορείς να ζητήσεις αμοιβή μετεγκατάστασης από τον ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι του κάνεις χάρη με την αποχώρησή σου.

Γιατί ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει έξωση στον ενοικιαστή; 

• μη συμμόρφωση προς τους όρους συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη της ενοικιαζόμενης κατοικίας.
• παραβίαση των δικαιωμάτων και των συμφερόντων των συνοίκων της πολυκατοικίας (μη συμμόρφωση προς τον Κανονισμό Πολυκατοικίας)
• η χρήση της ιδιοκτησίας όχι για στέγαση, αλλά για εμπόριο, αποθήκευση, εξοπλισμό για άλλους σκοπούς.
• έλλειψη σωστής συντήρησης του διαμερίσματος, ερήμωσή του και ζημιές στην περιουσία του ιδιοκτήτη.
• μη καταβολή μισθώματος ή κοινοχρήστων δαπανών

Έξωση λόγω κατοικίδιου ζώου μπορεί να γίνει; 

Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη ενοικίαση και να αποβάλλει τον ενοικιαστή από το ακίνητο (έξωση), εάν στους όρους του ιδιωτικού συμφωνητικού έχει συμπεριληφθεί η απαγόρευση φιλοξενίας ζώων. Εάν δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη στο συμφωνητικό και ο ενοικιαστής φιλοξενεί λιγότερα από δύο κατοικίδια στο διαμέρισμα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη καταστατικού στην πολυκατοικία, η καταγγελία της μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη και η έκδοσης διαταγής απόδοσης του μίσθιου θεωρούνται άκυρες.

Σύμφωνα με τον Ν. 4039/2012, στις πολυκατοικίες επιτρέπεται η διατήρηση ζώων συντροφιάς, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• Τα ζώα διαμένουν στο ίδιο διαμέρισμα με τον ιδιοκτήτη.
• Τα κατοικίδια δεν παραμένουν μόνιμα σε βεράντες ή σε ανοιχτούς χώρους του διαμερίσματος.
• Η παραμονή τους στο διαμέρισμα τηρεί τους κανόνες ευζωίας, τις υγειονομικές διατάξεις και τις αστυνομικές διατάξεις περί κοινής ησυχίας.
• Τα ζώα έχουν ελεγχθεί ηλεκτρονικά, έχουν σημανθεί και φέρουν βιβλιάριο υγείας.

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτές, δεν μπορεί να απαγορευθεί η φιλοξενία κατοικίδιων στο διαμέρισμα, ούτε να γίνει έξωση λόγω κατοικίδιου ζώου, ακόμη κι αν αυτό απαγορεύεται με το καταστατικό της πολυκατοικίας. Ο νόμος υπερισχύει του καταστατικού της πολυκατοικίας.