Ακίνητα: Απότομο «φρένο» στην οικοδομή

Αύξηση της τάξεως του 65%-70% έχει καταγράψει κατά μέσον όρο το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών από τα μέσα του 2021 μέχρι σήμερα εξαιτίας των διαδοχικών κρίσεων, αρχικά της διατάραξης που προκάλεσε η πανδημία στην εφοδιαστική αλυσίδα και στη συνέχεια του πολέμου στην Ουκρανία. Παράλληλα, όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, παρατηρούνται και φαινόμενα κερδοσκοπίας από μερίδα εταιρειών εμπορίας υλικών, ενώ κατακόρυφη είναι και η αύξηση του εργατικού κόστους.

Ενας ακόμη λόγος είναι ότι κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών σημειώθηκε σημαντική αύξηση των οικοδομικών αδειών και των νέων αναπτύξεων κατοικιών, χάρις και στο μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ 24%, το οποίο μάλιστα έχει παραταθεί έως το τέλος του 2024. Αυτά τα ακίνητα διοχετεύονται πλέον σταδιακά στην αγορά. Ωστόσο, κατά πάγια πρακτική των οικοδομικών επιχειρήσεων, θα πρέπει πρώτα να εξασφαλιστούν έσοδα μέσω πωλήσεων, προτού διοχετευτούν κεφάλαια για νέα έργα, επομένως και νέες οικοδομικές άδειες. Σε αυτό το στάδιο βρίσκεται σήμερα η αγορά κατοικίας.

Μεγάλη έλλειψη συνεργείων και φαινόμενα κερδοσκοπίας από εταιρείες εμπορίας υλικών καταγράφονται στην αγορά.

Τα παραπάνω δεδομένα έχουν αρχίσει πλέον να βάζουν φρένο στην οικοδομική δραστηριότητα, σε συνδυασμό και με την αύξηση των επιτοκίων, που επίσης φαίνεται πως έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά την αγορά, ιδίως σε ό,τι αφορά τα ιδιαίτερα ακριβά νεόδμητα ακίνητα, που είναι και πιο δύσκολο να χρηματοδοτηθούν αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια. Το 2021, σε πανελλαδικό επίπεδο, είχε σημειωθεί μεγάλη αύξηση κατά 26,8% στον αριθμό των αδειών, κατά 47,2% στην επιφάνεια και κατά 45,9% στον όγκο. Στην Αττική, το 2021, η αύξηση του αριθμού των αδειών ανήλθε σε 34,4%, ενώ ανοδικά κινήθηκαν τόσο η επιφάνεια (50,1%) όσο και ο όγκος (35,7%).

Αντιθέτως, συνολικά, το 2022 η εικόνα ήταν μεικτή, με τάσεις επιβράδυνσης κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Ο αριθμός των αδειών αυξήθηκε κατά 4,6%, αλλά η επιφάνεια και ο όγκος κατέγραψαν πτώση κατά 8,9% και 2,2% αντίστοιχα. Στην Αττική, πάντως, όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερη, οι άδειες της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας αυξήθηκαν κατά 9,6%, ο όγκος ενισχύθηκε κατά 24%, ενώ η επιφάνεια υποχώρησε κατά 1,7%.

Ανάλογη φαίνεται πως είναι η εικόνα και κατά το πρώτο φετινό δίμηνο, καθώς την αύξηση του Ιανουαρίου ακολούθησε η μεγάλη πτώση του Φεβρουαρίου. Ειδικότερα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα του πρώτου φετινού διμήνου σημείωσε αύξηση κατά 1,1% στον αριθμό των αδειών, κατά 0,3% στην επιφάνεια και κατά 3% στον όγκο. Ωστόσο, τον Φεβρουάριο σημειώθηκε πτώση του αριθμού των αδειών κατά 15,8% στον αριθμό των αδειών, κατά 14,2% στην επιφάνεια και κατά 21,7% στον όγκο.

Τα μεγέθη αυτά, αφενός μεν είναι αυξημένα σε σχέση με το απόγειο της κρίσης στην αγορά το 2016, ωστόσο φαίνεται πως χρειάζονται κι άλλες παρεμβάσεις, ίσως νομοθετικού χαρακτήρα, προκειμένου να αυξηθεί κι άλλο η προσφορά. Το 2016 οι οικοδομικές άδειες για νέες οικοδομές δεν είχαν ξεπεράσει τις 4.305, ενώ το 2022 ο αριθμός αυτός σημείωσε αύξηση κατά 126% σε 9.793, μέγεθος που αντιστοιχεί σε περίπου 30.000 νέα διαμερίσματα.

Υψηλές τιμές πώλησης και νέες προδιαγραφές

Στους λόγους που εξηγούν το φρένο που έχουν αρχίσει να βάζουν ορισμένοι κατασκευαστές στην ανέγερση νέων οικοδομών, τουλάχιστον όχι πριν ολοκληρωθούν οι πωλήσεις των υφισταμένων, περιλαμβάνονται και οι τιμές πώλησης.

Στην περιοχή της Αττικής, με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 15,2% σε ετήσια βάση, που αποτελεί την υψηλότερη ετήσια αύξηση των τελευταίων δεκαετιών, ξεπερνώντας ακόμη και τις επιδόσεις της δεκαετίας του 2000.

Ειδικά τα νεόδμητα, υπολογίζεται ότι αυξήθηκαν με ακόμη ταχύτερο ρυθμό, ενώ συνολικά για το 2022, σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξησή τους υπολογίζεται σε 11,8%.

Στην πράξη, οι αυξήσεις μεταφράζονται σε ελάχιστη τιμή πώλησης της τάξεως των 3.500-4.000 ευρώ/τ.μ., ιδίως στις ακριβότερες περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων, όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερη.

Ενας ακόμη σημαντικός λόγος που έχει ωθήσει τις τιμές προς τα πάνω είναι βέβαια και οι νέες συμβατικές υποχρεώσεις που έχει εισαγάγει ο τελευταίος οικοδομικός κανονισμός, σε ό,τι αφορά την κατασκευή ενεργειακά αποδοτικών κτιρίων (δίνεται μάλιστα και μπόνους πρόσθετης επιφάνειας σε τ.μ., αν το κτίριο κατατάσσεται στην υψηλότερη βαθμολογία του ενεργειακού πιστοποιητικού).

Ωστόσο, τα κόστη των υλικών αυτών έχουν εκτοξευτεί την τελευταία διετία. Ετσι, σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos Insights, της ομώνυμης πλατφόρμας ηλεκτρονικών αγγελιών, σήμερα η μέση ζητούμενη τιμή για νεόδμητες κατασκευές υψηλής ενεργειακής απόδοσης αγγίζει τα 4.100 ευρώ/τ.μ. από 3.311 ευρώ/τ.μ. πριν από δύο χρόνια, μια αύξηση κατά 24%.