Ακίνητα: Φόρμουλα για τα εκτός σχεδίου προ του 1985 – Οι νέες ρυθμίσεις

Μια ρύθμιση με ανυπολόγιστες συνέπειες για τη διάχυση της δόμησης στον χώρο θα προτείνει τις επόμενες ημέρες το υπουργείο Περιβάλλοντος. Σύμφωνα με πληροφορίες, η «μεταβατική» ρύθμιση θα επιτρέπει την εκτός σχεδίου δόμηση ακόμη και σε οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη επίσημα οδό, αρκεί να έχουν δημιουργηθεί προ του 1985. Η προεκλογικού χαρακτήρα απόφαση είναι δεδομένο ότι θα οδηγήσει σε «μπαράζ» έκδοσης οικοδομικών αδειών από όσους θέλουν να διασφαλίσουν την οικοδομησιμότητα των οικοπέδων τους, αντίθετα με τα όσα ορίζει η μακρά νομολογία του ΣτΕ.

Στο θέμα αναφέρθηκε χθες στη Βουλή ο υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς. Αφορμή ήταν ερώτηση βουλευτή για την «εμπλοκή» που έχει δημιουργηθεί στις πολεοδομίες, μετά την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ (με την οποία το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο «έκοψε» οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές της Πάτμου επειδή δεν είχαν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό). «Επεξεργαζόμαστε μεταβατική διάταξη η οποία θα δίνει σαφή απάντηση στο πρόβλημα το οποίο έχει δημιουργηθεί», ανέφερε ο κ. Ταγαράς. «Είναι ένα θέμα εξαιρετικά δύσκολο (…) και πρέπει να το λύσουμε με ασφάλεια δικαίου, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που καθορίζει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας».

Ο κ. Ταγαράς δεν αναφέρθηκε στο περιεχόμενο της κυοφορούμενης ρύθμισης (η οποία πρέπει να κατατεθεί μέχρι τη Μεγάλη Τετάρτη). Σύμφωνα με πληροφορίες, η ρύθμιση θα προτείνει να οικοδομούνται χωρίς προϋπόθεση «προσώπου» σε αναγνωρισμένη οδό όλα τα άρτια, εκτός σχεδίου οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ του 1985 (ουσιαστικά η πλειονότητα των οικοπέδων στη χώρα μας), ενώ ειδική πρόβλεψη θα υπάρχει για όσα δημιουργήθηκαν (λ.χ. μέσω κατατμήσεων) ανάμεσα στο 1985 και το 2003.

Ουσιαστικά βασίζεται σε μια… παρερμηνεία της πρόσφατης απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ για την Πάτμο.

Από το 1985 έως σήμερα

Η ρύθμιση βασίζεται σε μια… παρερμηνεία της πρόσφατης απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ για την Πάτμο, καθώς το ΣτΕ έχει κρατήσει σταθερή άποψη για το θέμα τα τελευταία 25 χρόνια. Οπως υπενθυμίζει η απόφαση, ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός του 1985 ορίζει ότι «για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο, δηλαδή όριο, προς κοινόχρηστο χώρο». Προεδρικό διάταγμα της ίδιας χρονιάς εξειδίκευσε τις προϋποθέσεις, ως ελάχιστο εμβαδόν του οικοπέδου τα 4 στρέμματα και τα 45 μέτρα «πρόσωπο» σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς για μια σειρά κατηγοριών οικοπέδων. Οι διατάξεις αυτές «αποβλέπουν πρωτίστως στη διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης παγίων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως», αναφέρει το ΣτΕ. Και γι’ αυτό βασική προϋπόθεση είναι το «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο «νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». Σημειώνει δε το ΣτΕ ότι εκδοχή που θέτει ως προϋπόθεση μόνο τα 4 στρέμματα είναι αντισυνταγματική (παραπέμποντας στην απόφαση 4525/09).

Κατόπιν, το 2003 ο νόμος 3212 θέτει ως προϋπόθεση τα 4 στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό, ενώ ο ν.3937/11 προέβλεψε ακριβέστερο καθορισμό της έννοιας του «κοινόχρηστου δρόμου», κάτι που δεν έγινε ποτέ. Οπως αναφέρει το ΣτΕ, επειδή το προεδρικό διάταγμα του 1985 όριζε ως προϋπόθεση τα 4 στρέμματα σε μια παράγραφο και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις… στην επόμενη παράγραφο, ήρθε ο νόμος 3212/03 «προς αποφυγή παρεξηγήσεων» και όρισε ως ελάχιστο πρόσωπο τα 25 μέτρα. «Επομένως, και τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του 3212/03, διεπόμενα από τις διατάξεις του Π.Δ. του 1985 είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση», αναφέρει. Το ΣτΕ ωστόσο πουθενά δεν διαχωρίζει χρονικά τα οικόπεδα, ανάλογα με το αν δημιουργήθηκαν πριν ή μετά το 1985 (ή το 2003), αλλά αναφέρει ότι από εκείνη την ημερομηνία και έκτοτε ισχύει ο ενιαίος κανόνας. «Αντίθετη εκδοχή θα οδηγούσε στην κατάτμηση μεγαλύτερων εκτάσεων σε πολλές μικρότερες για την ανέγερση οικοδομών χωρίς σχεδιασμό», αναφέρει.

Παρά την 25ετή νομολογία του ΣτΕ, μέχρι πρόσφατα πολλές πολεοδομίες συνέχιζαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες χωρίς «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό. Η πρόσφατη απόφαση ωστόσο προκάλεσε ανησυχία στους υπαλλήλους, επειδή αναφέρεται σε ευθύνες της πολεοδομίας Καλύμνου για την έκδοση της επίμαχης άδειας στην Πάτμο.