Δικαίωση για ιδιοκτήτες “τυφλών” οικοπέδων: Κρίθηκαν μη άρτια και οικοδομήσιμα, αλλά πλήρωναν αντικειμενικές αξίες σαν να ήταν αξιοποιήσιμα

Είδαν… φως ιδιοκτήτες “τυφλών” οικοπέδων, καθώς βάσει της νέας δικαστικής απόφασης εξαιρούνται από τη φορολογική επιβάρυνση όσοι είχαν αγοράσει, κληρονομήσει ή ήθελαν να μεταβιβάσουν ακίνητα, στα οποία υπολογιζόταν μέχρι πρότινος και φόρος αξίας περαιτέρω αξιοποίησης.

Ωστόσο, όπως επισημαίνεται στην περίπτωση που αφορά «τυφλά» οικόπεδα δεν επιτρέπεται αξιοποίηση και ως εκ τούτου δεν πρέπει να επιβάλλεται επιπλέον φόρος. Σε αυτό συνέβαλε και νεότερη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι πολεοδομικές διατάξεις.

Ενδεικτικό είναι, όπως αναφέρει ο δικηγόρος Θωμάς Ροζής, πως στην εν λόγω προσφυγή που εκπροσώπησε στο Διοικητικό Πρωτοδικείο αφορώσα «τυφλό» γήπεδο 75 στρεμμάτων σε νησί του Αιγαίου, η αντικειμενική αξία του γηπέδου μειώθηκε κατά 90%, ο δε φόρος κληρονομίας κατά 96%.

Αρχικώς, η Βασική Αξία (ΒΑ) του ακινήτου υπολογίσθηκε σε 10.054,69 ευρώ, η Αξία Δυνατότητας Περαιτέρω Αξιοποίησης (ΑΔ) σε 90.675,00 ευρώ και η Συνολική Αντικειμενική Αξία Γης σε [10.054,69 (ΒΑ) + 90.675,00 (ΑΔ) = 100.729,69 χ 0,90 (συντελεστής συνιδιοκτησίας) χ 0,90 (τυφλό) χ 1,80 (συντελεστής απόστασης από θάλασσα) =] 146.863,88 ευρώ.

Ακολούθως, απορριπτομένης της προαναφερθείσας επιφύλαξης, εκδόθηκε η 422/3.12.2021 πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου κληρονομίας του Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. …, με την οποία καταλογίστηκε σε βάρος του προσφεύγοντος φόρος ύψους 13.629,58 ευρώ.

Δικαίωση για ιδιοκτήτες “τυφλών” οικοπέδων: Η τελική απόφαση του Πρωτοδικείου

Όπως αναφέρεται «επειδή, με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά στη μείζονα της παρούσας, το Δικαστήριο λαμβάνει καταρχάς υπόψη ότι απαραίτητη προϋπόθεση για τη δόμηση ακινήτου εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός οικισμού, είναι να διαθέτει αυτό πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, τούτο δε ανεξαρτήτως αν το ακίνητο – γήπεδο δημιουργήθηκε πριν ή μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003. Περαιτέρω, για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, συνυπολογίζεται η Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης του ακινήτου, εφόσον αυτό έχει πρόσωπο σε εθνική ή επαρχιακή οδό, είτε σε άλλη οδό για την οποία έχει ορισθεί Ε.Β.Α. ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800μ. από τη θάλασσα, εκτός αν στις πιο πάνω περιπτώσεις δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμηση εν όλω ή εν μέρει, λόγω απαγόρευσης οποιασδήποτε δόμησης σε ολόκληρη την εδαφική έκταση ή σε τμήμα της, οπότε η Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης υπολογίζεται για επιφάνεια εδαφικής έκτασης ανάλογης με το ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί.

Στην προκειμένη περίπτωση, το επίδικο ακίνητο, το οποίο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού, είναι, σύμφωνα με το από Φεβρουαρίου του 2021 προσκομισθέν τοπογραφικό διάγραμμα του Πτυχιούχου Μηχανικού Γεωπληροφορικής και Τοπογραφίας Τ.Ε. …, «τυφλό», ήτοι στερείται προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, το γεγονός δε αυτό δεν αμφισβητείται από το καθ’ ου. Συνεπώς, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, το εν λόγω ακίνητο δεν είναι οικοδομήσιμο και ως εκ τούτου μη νομίμως απορρίφθηκε η επιφύλαξη του προσφεύγοντος και συνυπολογίσθηκε η Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης κατά τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας του.

Συνακόλουθα, μη νομίμως απορρίφθηκε με την προσβαλλόμενη απόφαση η 279/4.1.2022 ενδικοφανής προσφυγή που άσκησε ο προσφεύγων κατά της 422/3.12.2021 πράξης διοικητικού προσδιορισμού του φόρου κληρονομίας του Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. Κηφισιάς και πρέπει, κατά τα βασίμως προβαλλόμενα, ακυρουμένης της ανωτέρω απόφασης, να προσδιορισθεί η αντικειμενική αξία του εν λόγω ακινήτου στο ποσό των [10.054,69 (ΒΑ) χ 0.90 (συντελεστής συνιδιοκτησίας) χ 0,90 (τυφλό) χ 1,80 (συντελεστής απόστασης από θάλασσα) = 14.659,74 ευρώ, η δε αξία της κληρονομικής μερίδας του προσφεύγοντος (1/2) σε 7.329,87 ευρώ και ακολούθως επί του τελευταίου αυτού ποσού πρέπει να υπολογισθεί ο ένδικος φόρος».

Θωμάς Ροζής: «Συνιστά σημαντική φορολογική συνέπεια της εξέλιξης αυτής για πλήθος ιδιοκτητών»

Με τη με αρ. 10071/2024 απόφασή του το Διοικητικό Πρωτοδικείο Αθηνών είχε την ευκαιρία να εξετάσει για πρώτη φορά τη φορολογική πτυχή αυτού του πλέον επίκαιρου νομικού πολεοδομικού ζητήματος, ήτοι την φορολογική αντιμετώπιση γηπέδων που κατέστησαν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα συνεπεία της σχηματισθείσας νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Με την εν λόγω απόφαση κρίθηκε, επ΄ αφορμή προσβολής προσδιορισμού φόρου κληρονομιάς, ότι η αντικειμενική αξία γηπέδου εκτός σχεδίου έκτασης άνω των 4 στρεμμάτων το οποίο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, πρέπει να μειωθεί στο ελάχιστο κατόπιν της μεταγενέστερης με αρ. 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ που έκρινε αντισυνταγματικές τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις κατά τρόπο αμετάκλητο. Ειδικότερα, το Δικαστήριο έκρινε ότι η αντικειμενική αξία των εν λόγω γηπέδων δεν δύναται να επιβαρύνεται με τον συντελεστή ΑΔ (Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης), τον κύριο συντελεστή επαύξησης της αντικειμενικής αξίας.

Πέραν από τις νομικές προεκτάσεις, το νομολογιακό αυτό προηγούμενο είναι πιθανό να έχει σημαντικές πρακτικές συνέπειες για όμοια γήπεδα για τα οποία είτε ανέκυψε στο παρελθόν, είτε ανακύπτει εφεξής υφ οιανδήποτε εκδοχή (αγορά, κληρονομία, ΕΝΦΙΑ κλπ.) φορολογική υποχρέωση υπολογιζόμενη στην μέχρι πριν την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ αρτιότητα και οικδομησιμότητα.

Ενδεικτικά, στην εν λόγω προσφυγή αφορώσα «τυφλό» γήπεδο 75 στρεμμάτων σε νησί του Αιγαίου, η αντικειμενική αξία του γηπέδου μειώθηκε κατά 90%, ο δε φόρος κληρονομίας κατά 96%.

Η απόφαση αποτελεί την αναμενόμενη συνέπεια της σχετικής εξέλιξης, δηλαδή, της επιγενόμενης αδυναμίας δόμησης των εν λόγω ακινήτων. Ωστόσο, συνιστά σημαντική φορολογική συνέπεια της εξέλιξης αυτής για πλήθος ιδιοκτητών σε κάποιες εκ των οποίων είναι πιθανό να έχει αναδρομικά αποτελέσματα.

ΔΕΙΤΕ ΕΔΩ ΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ