Εκτός σχεδίου δόμηση: «Κλειδί» τo 1977 για τη νέα ρύθμιση

Σε αναζήτηση νομικής φόρμουλας, ώστε να ανακάμψει και πάλι η εκτός σχεδίου δόμηση βρίσκεται το υπουργείο Περιβάλλοντος. «Αναζητούμε τη δικαιότερη και ασφαλέστερη μεταβατική λύση, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού», λέει στην «Κ» ο αρμόδιος υφυπουργός Νίκος Ταγαράς. Οπως εξηγεί, οι άξονες που διερευνώνται είναι δύο: η κύρωση –με κάποια κριτήρια– ως «κοινόχρηστου» του οδικού δικτύου που υπήρχε το 1977 βάσει αεροφωτογραφιών (ώστε να διευρυνθεί η δυνατότητα δόμησης με βάση «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό). Και να συνδεθεί η «ηλικία» του οικοπέδου με το δικαίωμα δόμησης εκτός σχεδίου, με το να επιτραπεί η δόμηση στα οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» που «δημιουργήθηκαν» πριν από το 2003. Σε κάθε περίπτωση, η όποια ρύθμιση θα πρέπει πρώτα να λάβει την έγκριση του Μεγάρου Μαξίμου, που το προηγούμενο διάστημα δεν έδειξε δεκτικό απέναντι στις επεκτατικές προτάσεις του τεχνικού κόσμου.

«Την περίοδο αυτή προσπαθούμε να διαμορφώσουμε μια νομοθετική ρύθμιση, η οποία να μην αποκλίνει από τη φιλοσοφία των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς κατά την άποψή μας αυτή τη στιγμή υπάρχει πρόβλημα», λέει ο κ. Ταγαράς. «Κατ’ αρχάς, η έννοια της κοινόχρηστης οδού (σ.σ. η νομοθεσία απαιτεί το οικόπεδο να έχει συγκεκριμένο «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό για να χτιστεί σε εκτός σχεδίου περιοχές) εκλαμβάνεται διαφορετικά πολεοδομικά και διαφορετικά νομικά. Ουσιαστικά, όμως, νομίμως υφιστάμενοι θεωρούνται οι δρόμοι που προϋφίσταντο του 1923, δηλαδή οι παλιοί αγροτικοί δρόμοι. Ομως, την περίοδο εκείνη ούτε αεροφωτογραφίες υπήρχαν για το σύνολο του ελλαδικού χώρου, ούτε συμβόλαια που να τους αναφέρουν ρητά. Επιπλέον, έχουν περάσει 100 χρόνια από τότε, στα οποία οι δήμοι δημιούργησαν δρόμους, από εκεί πέρασαν δίκτυα, φωτισμός κ.ά. Η σκέψη μας λοιπόν είναι η έννοια του κοινόχρηστου να αναχθεί στο 1977, ένα έτος αναφοράς για πολλούς νόμους. Για το έτος αυτό υπάρχουν αεροφωτογραφίες ώστε να κρίνουμε τι ήταν τότε εν τοις πράγμασι κοινόχρηστος δρόμος (όχι μονοπάτια) και με βάση κάποια κριτήρια να θεωρήσουμε τους δρόμους αυτούς κοινόχρηστους, πάντα μεταβατικά, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός».

Το δεύτερο σημείο που διερευνάται αφορά την «ηλικία» του οικοπέδου, δηλαδή αν ήταν πάντα έτσι ή προέκυψε κάποια χρονική στιγμή από κατατμήσεις μεγαλύτερης έκτασης. «Η νομοθεσία σήμερα δεν επιτρέπει να οικοδομούνται οικόπεδα που προήλθαν από κατάτμηση και είχαν “πρόσωπο” ή πήραν με δουλεία διόδου μετά το 2003. Αυτό που εξετάζουμε είναι αν θα επιτρέψουμε να χτίζονται χωρίς “πρόσωπο” οικόπεδα που “δημιουργήθηκαν” παλαιότερα, λ.χ. πριν από το 1985 ή πριν από το 2003. Είναι και ένα ζήτημα που τέθηκε στις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας».

«Εξετάζουμε αν θα επιτρέψουμε να χτίζονται χωρίς “πρόσωπο” οικόπεδα που “δημιουργήθηκαν” παλαιότερα, λ.χ. πριν από το 1985 ή πριν από το 2003», τονίζει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος.

Ερωτώμενος πόθεν προκύπτει το συμπέρασμα αυτό, καθώς στις αποφάσεις του ΣτΕ δεν γίνεται λόγος για την ηλικία «δημιουργίας» του οικοπέδου, αλλά για την ημερομηνία της έναρξης εφαρμογής της νέας νομοθεσίας, ο κ. Ταγαράς εκτιμά ότι η διάκριση με βάση την ηλικία του οικοπέδου είναι απαραίτητη. «Ο χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου μάς ενδιαφέρει γιατί αντανακλά την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα. Αρα κατ’ επέκταση έχει σχέση με την ασφάλεια δικαίου και την προστασία των δικαιωμάτων των πολιτών. Σε κάθε περίπτωση, η ρύθμιση που θα προτείνουμε θα είναι μεταβατική και θα πρέπει να αξιολογηθεί, όχι μόνο νομικά, αλλά και πολιτικά σε ανώτατο κυβερνητικό επίπεδο».

Πόσο ασφαλές είναι όμως να διευρύνεις το δικαίωμα στην εκτός σχεδίου δόμηση, τη στιγμή που υπάρχει τεράστια πίεση από το real estate, ειδικά στα νησιά; Δεν είναι δεδομένο ότι θα οδηγήσει σε ένα νέο κύμα τσιμεντοποίησης της υπαίθρου, που θα δημιουργήσει τετελεσμένα; «Ναι, είναι αλήθεια ότι το αποτύπωμα της δόμησης είναι μόνιμο. Από την άλλη πλευρά, πόσο σωστό είναι να σταματήσει εντελώς η δόμηση εκτός σχεδίου, ειδικά όταν υπάρχει τόσο έντονο αναπτυξιακό ενδιαφέρον; Εγώ διαφωνώ με τις ρυθμίσεις “ξαφνικού θανάτου”, θέλω τη δικαιότερη και ασφαλέστερη λύση μεταβατικά, μέχρι να τελειώσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός».

Οπως έχει γράψει η «Κ» σε σειρά ρεπορτάζ, για τη λύση αυτή πιέζει τόσο ο τεχνικός όσο και ο νομικός κόσμος, που «πλήττονται» περισσότερο οικονομικά από τη συγκράτηση της εκτός σχεδίου. Ανώτατοι νομικοί, όμως, έχουν πρόσφατα χαρακτηρίσει την πρόταση αυτή ως ευθέως αντισυνταγματική (βλ. «Κ» 9.6.23), ενώ οι επιστήμονες επισημαίνουν με κάθε ευκαιρία για πόσους πολλούς λόγους έχει έρθει η ώρα να περιοριστεί δραστικά η εκτός σχεδίου δόμηση. Η νομοθετική πρόταση αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τον Σεπτέμβριο, οπότε και θα τεθεί –κατ’ αρχάς– υπόψη του πρωθυπουργού και εφόσον πάρει το «πράσινο φως» θα οδηγηθεί στη Βουλή.

Το ΣτΕ ακύρωσε την πολεοδομία στην Αρτα

Ακόμα μια απόφαση, με την οποία ακυρώνονται οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό εξέδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Με αφορμή υπόθεση σε εκτός σχεδίου περιοχή της Αρτας, παραπέμπει στην πρόσφατη απόφαση για την Πάτμο, τονίζοντας για ακόμη μια φορά ότι από το 1985 (και όχι το 2003) η Πολιτεία απαιτεί τα οικόπεδα να έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό για λόγους δημοσίου συμφέροντος, χωρίς να συναρτά την υποχρέωση αυτή με την «ηλικία» του οικοπέδου.

Σύμφωνα με την απόφαση του Ε΄ τμήματος (αρ. 1206/23) στο ΣτΕ προσέφυγαν οι ιδιοκτήτες έκτασης ζητώντας να ακυρωθεί η οικοδομική άδεια που εκδόθηκε για γείτονά τους, υποστηρίζοντας ότι το οικόπεδό του δεν έχει «πρόσωπο» σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό. Μάλιστα η πολεοδομία του Δήμου Νικολάου Σκουφά (όπου βρίσκεται το ακίνητο) υποστήριξε ότι δεν χρειαζόταν «πρόσωπο», αρκούσε η ύπαρξη αρτιότητας, καθώς το οικόπεδο «προϋπήρχε» του 2003.

Νέα απόφαση ακύρωσης οικοδομικής άδειας από το ανώτατο δικαστήριο για οικόπεδο χωρίς «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό.

Το ΣτΕ απέρριψε το επιχείρημα της πολεοδομίας, ότι μέχρι το 2003 αρκούσε η αρτιότητα των 4 στρεμμάτων και η υποχρέωση «προσώπου» ισχύει μόνο για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν (λ.χ. από κατάτμηση) μετά το 2003. Το ΣτΕ διευκρινίζει ότι η προϋπόθεση «προσώπου» δεν θεσπίστηκε για πρώτη φορά το 2003, «διότι αυτή την έννοια είχε εξαρχής η διάταξη του Π.Δ. του 1985. Επομένως και τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη του ισχύος του Ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Με την αναφορά αυτή το ΣτΕ έρχεται να κλείσει οριστικά το ενδεχόμενο να θεωρούνται άρτια οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» που δημιουργήθηκαν πριν από το 2003. Επίσης, απέρριψε το επιχείρημα ότι τυχόν απόρριψη του δικαιώματος δόμησης έρχεται σε αντίθεση με την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, αλλά και τις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου. Οπως σημειώνεται, «ο νομοθέτης ήδη από το 1923 αμέσως ή εμμέσως έθετε περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία ειδικώς μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση». Τέλος, ειδική αναφορά γίνεται στις χαρακτηρισμένες ως «αγροτικές» οδούς, σημειώνοντας ότι «σχηματίζονται αποκλειστικώς για τη μεταφορά προϊόντων των καλλιεργούμενων εκτός σχεδίου περιοχών και έχει κριθεί ότι, κοινόχρηστες ή ιδιωτικές, δεν καθιστούν οικοδομήσιμες τις εκτός σχεδίου πόλεως ευρισκόμενες ιδιοκτησίες».