Η εξοχική κατοικία στα Κύθηρα: αναλυτική παρουσίαση

Σήμερα που τα Κύθηρα είναι περιζήτητος τουριστικός προορισμός, πολλοί επισκέπτες, Έλληνες και αλλοδαποί,  δεν είναι απλώς περιστασιακοί ή περαστικοί τουρίστες, αλλά έχουν αποκτήσει ιδιόκτητες κατοικίες, τις οποίες χρησιμοποιούν στις διακοπές τους,  ή και κατά τις μεγαλύτερης διάρκειας επισκέψεις τους στο νησί. Το ίδιο, και ακόμη περισσότερο, κάνουν και οι Κυθήριοι που έχουν μόνιμη κατοικία εκτός του νησιού, είτε στην Ελλάδα είτε στο εξωτερικό. Τούτων δοθέντων, έχει νομίζω ενδιαφέρον να ρίξουμε μια διερευνητική ματιά στο τομέα της εξοχικής κατοικίας στα Κύθηρα, για να διευρύνουμε τις γνώσεις μας γύρω από μια οικιστική υποδομή που έχει ιδιαίτερη οικονομική και πολιτιστική σημασία για το νησί.

Ιστορικά, τα Κύθηρα ακόμη και σε παλαιότερες και οικονομικά ισχνές εποχές ήταν τόπος εξοχής για τους Κυθήριους του Πειραιώς και των Αθηνών, οι οποίοι είτε έμεναν με τους οικείους τους όταν υπήρχαν στην ζωή είτε άνοιγαν  για το καλοκαίρι τα σπίτια που είχαν κληρονομήσει. Με τον καιρό όμως και με την βελτίωση της οικονομικής τους κατάστασης, άλλοι Κυθήριοι, που δεν είχαν το πλεονέκτημα των πατρικών σπιτιών, άρχισαν να χτίζουν τα δικά τους εξοχικά. Το ίδιο έκαναν σιγά-σιγά και οι Κυθήριοι της διασποράς που άρχισαν όλο και περισσότερο και συχνότερα να επισκέπτονται το καλοκαίρι την παλιά πατρίδα. Τέλος, όταν πια τα Κύθηρα μπήκαν για καλά στην χορεία των έντονης προτίμησης τουριστικών περιοχών, Έλληνες και αλλοδαποί επισκέπτες άρχισαν να αποκτούν τα δικά τους εξοχικά.

Το αποτέλεσμα όλων αυτών των κινήσεων είναι ότι υπάρχουν σήμερα στα Κύθηρα 2.358 εξοχικές κατοικίες, το ήμισυ και πλέον του συνόλου των κατοικιών του νησιού, και μιάμιση φορά περισσότερες από τις μονίμως κατοικούμενες. Στο άρθρο αυτό θα επιχειρήσουμε μια ανάλυση του τομέα της εξοχικής κατοικίας, διερευνώντας τα βασικά του στοιχεία, όπως τον αριθμό των κατοικιών,  την παλαιότητα,  το μέγεθος και τις ανέσεις τους, ως και την  διαχρονικές εξελίξεις του τομέα[i].

Προτού προχωρήσουμε στην συζήτηση, είναι σκόπιμο να επισημάνουμε,  ότι η οικοδομική δραστηριότητα αποτελεί γενικώς έναν από τους κύριους κλάδους της οικονομίας, ευαίσθητο  στις οικονομικές μεταβολές, με άμεση αρνητική αντίδραση στις κρίσεις, ενίοτε ο ίδιος δημιουργός κρίσεων,  αλλά και μεγάλη θετική ανταπόκριση στην ανάκαμψη, επιταχύνοντας  την πορεία της.

Από τον πίνακα 1, αν θεωρήσουμε συμβατικά «παλιές» τις προ του 1960 κατασκευασθείσες κατοικίες (έχουν δηλαδή σήμερα ηλικία 65 ετών και άνω),  διαπιστώνουμε ότι στην παλαιότητα αυτή ανήκει πάνω από το ήμισυ (54,5%) του συνόλου των εξοχικών κατοικιών.

Πίνακας 1. Περίοδος κατασκευής εξοχικών κατοικιών, 2021

Περίοδος κατασκευής	Αριθμός κατοικιών	%
Πριν από το 1960	1286	54,5
1961-1980	318	13,5
1981-2010	656	27,8
2011-2021	98	4,2
Σύνολο εξοχικών 2021	2358	100

Πηγή: Επεξεργασία από Απογραφή Πληθυσμού-κατοικιών 2021

 

Αν κατ’ αντιπαράθεση, προς τις «παλιές», θεωρήσουμε τις μετά το 1960 εξοχικές κατοικίες συμβατικά ως «νεότερες», έχουμε αθροιστικά την κατασκευή 1.072 εξοχικών κατοικιών σε μια περίοδο 60 ετών, πολύ κοντά σε αριθμό με τις παλιές που καλύπτουν μια πολύ μεγάλη περίοδο του παρελθόντος.

Ας προσπαθήσουμε τώρα να εξηγήσουμε, τουλάχιστον εν μέρει, με οικονομικούς όρους τις διαχρονικές διακυμάνσεις στην κατασκευή των εξοχικών κατοικιών. Η περίοδος μέχρι το 1960 καλύπτει μια εποχή που η «ανάγκη» των διακοπών δεν ήταν ακόμη καταπιεστική και το κόστος ανεγέρσεως ή και ριζικής επισκευής παλιών σπιτιών ήταν εν πολλοίς απαγορευτικό για τους περισσότερους Κυθήριους της Αττικής, ενώ οι επισκέψεις των ομογενών ήταν ακόμη τότε ελάχιστες. Με τα δεδομένα αυτά μπορεί κανείς να εικάσει, ότι οι  εξοχικές κατοικίες αυτής της περιόδου, ήταν, στην πλειονότητά τους, κληρονομούμενες για τους εκτός του νησιού διαβιούντες Κυθήριους.

Η επόμενη περίοδος 1961 -1980, παρότι στο μεγαλύτερο μέρος της, χαρακτηρίζεται από αστάθεια, πολιτική εκτροπή και την κρίση της Κύπρου, η οικονομία της χώρας, ακολουθούσα την τάση ανόδου της μεταπολεμικής περιόδου, εξακολουθούσε να αναπτύσσεται σε κάποιο βαθμό. Στην έκταση  που η ανάπτυξη αυτή ενίσχυσε την ζήτηση κατοικίας,  ενδεχομένως να συνέβαλε και στην κατασκευή του 13,5% των υφισταμένων σήμερα  εξοχικών κατοικιών.

Το σχετικά υψηλό ποσοστό (27,8%), των  νεόκτιστων εξοχικών, της περιόδου 1981-2010, που συνιστά  διπλασιασμό από την προηγούμενη περίοδο,  μπορεί ίσως να εξηγηθεί από δύο βασικούς λόγους, πρώτο την οικονομική πολιτική της δεκαετίας  του 1980, που, με λιγότερο ή περισσότερο παραγωγικούς τρόπους, αύξησε σημαντικά τα εισοδήματα πολλών, και δεύτερο, από την εξασφάλιση χαμηλότοκων δανείων σε ευρώ, μετά την είσοδο της χώρας στην Οικονομική και Νομισματική Ένωση (ΟΝΕ) το 2002.

Τέλος, η περίοδος (μετά το 2011) εγκαινιάζεται με την γενική οικονομική κρίση πού άρχισε λίγο νωρίτερα, η οποία επηρέασε   σημαντικά την χώρα, ακολουθούμενη από την πολιτική αστάθεια   και την εξουθενωτική λιτότητα που επιβλήθηκε από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Όλα αυτά φαίνεται να είχαν σοβαρές επιπτώσεις στην εξοχική κατοικία των Κυθήρων, με αποτέλεσμα τα νεόκτιστα εξοχικά να είναι ελάχιστα, μειωμένα κατά 7 σχεδόν φορές σε σχέση με την προηγούμενη ανθηρή περίοδο.

Οφείλουμε πάντως να σημειώσουμε, ότι, εκτός από την επίδραση των οικονομικών μεταβολών που αυξομειώνουν τα ατομικά εισοδήματα,  η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες  προσδιορίζεται και από το μεγάλο ή μικρό ενδιαφέρον του κόσμου για εξοχική κατοικία στα Κύθηρα, το οποίο εγείρεται από ποικίλους λόγους που δεν γνωρίζουμε.

Η ανάλυση μέχρι τώρα στράφηκε μόνο στο κέλυφος ενός αριθμού κατοικιών, χωρίς ακόμη να γνωρίζουμε τίποτα για το μέγεθος, τον εξοπλισμό και τις ανέσεις τους, απαραίτητα συνεπακόλουθα για την αξιολόγηση της ποιότητάς τους, τα οποία εξετάζουμε στην συνέχεια.

Το μέγεθος μετριέται με δύο εναλλακτικούς τρόπους: ο ένας αναφέρεται στον αριθμό των δωματίων ανά κατοικία, και ο άλλος στην επιφάνεια της κατοικίας σε τετραγωνικά μέτρα, από τον συγκερασμό των οποίων θα οδηγηθούμε σε ορισμένες ενδιαφέρουσες  διαπιστώσεις (πίνακας 2).

Πίνακας 2,Εξοχικές κατοικίες ανά αριθμό δωματίων και επιφάνεια τ.μ.

Αριθμός δωματίων	2021	%	Επιφάνεια τ.μ.	2021	%
1-3	1982	66,1	Κάτω των 30-79	1827	60,9
4-5	877	29,2	80-149	989	33,0
6+	141	4,7	150 και άνω	184	6,1
Σύνολο	3000	100	Σύνολο	3000	100

Πηγή: Επεξεργασία από Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2021

Ο πίνακας 2, ενώ δεν είναι πίνακας διπλής εισόδου, όπως λέγεται (διασταυρούμενος οριζοντίως και καθέτως), έχει μια σχεδόν ομοιόμορφη  ποσοστιαία σύνθεση σε κάθε σκέλος του που τού αποδίδει παρόμοια ιδιότητα.  Ως αποτέλεσμα,  η σύζευξη του εύρους των δύο κατανομών (δωμάτια ανά κατοικία και επιφάνεια σε τ.μ.),  δείχνει μια αδρή αντιστοιχία μεταξύ αριθμού δωματίων και τετραγωνικών μέτρων.

Με άλλα λόγια,  οι κατοικίες 1-3 δωματίων έχουν χονδρικά επιφάνεια, κυμαινόμενη μεταξύ κάτω των 30- 79 τ.μ., οι κατοικίες των 4-5 δωματίων έχουν επιφάνεια 80-149 τ.μ. και οι κατοικίες με 6 και άνω δωμάτια έχουν επιφάνεια 150 και άνω τ.μ.

Από αυτά τα δεδομένα μπορεί κανείς να διαπιστώσει,  ότι σχεδόν τα δύο-τρίτα (60,9%-66,1%) των εξοχικών κατοικιών έχουν μικρό έως μέσο μέγεθος, περίπου το ένα-τρίτο (29,2%-33,0%), είναι σχετικά μεγάλου μεγέθους, ενώ οι πολύ μεγάλες κατοικίες αποτελούν ένα ελάχιστο ποσοστό (4,7%-6,1%) του συνόλου. Να συμπληρώσω εδώ (δεν προκύπτει από τον πίνακα), ότι από πλευράς είδους οικοδομών, πλέον των τριών-τετάρτων είναι μονοκατοικίες, 14% διπλοκατοικίες και το υπόλοιπο 10% πολυκατοικίες.

Για να καταλήξουμε όμως σε μια πλήρη εικόνα της ποιότητας και των ανέσεων των εξοχικών κατοικιών, απομένει να δούμε τον εξοπλισμό τους σε εγκαταστάσεις υγιεινής και θέρμανσης-ψύξης (πίνακας 3)

 

Πίνακας 3 Εγκαταστάσεις υγιεινής, θέρμανσης και ψύξης, 2021

Είδος εγκατάστασης	Αριθμός κατοικιών	%
Τουαλέτα ή WC εντός	2803	93,4
Λουτρό ή ντους εντός	2770	92,3
Θέρμανση	2243	74,8
Κεντρική	(402)	(13,4)
Άλλη	(1841)	(61,4)
Χωρίς θέρμανση	757	25,2
Ψύξη	1348	44,9
Κλιματιστικό	(1345)	(44,8)
Άλλη	(3)	(0,1)
Χωρίς ψύξη	1652	55,1
Σύνολο κατοικιών	3000	100

Πηγή: Επεξεργασία από Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2021

 

Είναι φανερό από τον πίνακα 3, ότι οι εγκαταστάσεις υγιεινής (τουαλέτα και λουτρό εντός της κατοικίας) είναι σχεδόν πλήρης (92-93%). Θέρμανση έχουν τα τρία-τέταρτα (74,8%) των κατοικιών, στην πλειονότητά τους μη κεντρική (61,4%), και μόνο πολύ λίγες κατοικίες (13,4%) είναι με κεντρική θέρμανση, ενώ το ένα-τέταρτο αυτών στερείται οποιουδήποτε είδους θερμαντικού εξοπλισμού. Αν και πρόκειται για εξοχικές κατοικίες, η ψύξη τους είναι πολύ περιορισμένη, με τις περισσότερες από τις  μισές (55,1%) να στερούνται παντελώς ψυκτικού εξοπλισμού και λιγότερες από τις μισές (44,8%) να είναι εφοδιασμένες με κλιματιστικά μηχανήματα. Αυτή είναι σήμερα η εικόνα και τα χαρακτηριστικά του τομέα της εξοχικής κατοικίας στα Κύθηρα.

Ας δούμε τώρα την ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας κατά την πρώτη εικοσαετία του 21^ου αιώνα. Ο συνολικός αριθμός των εξοχικών κατοικιών, ασχέτως παλαιότητας ή άλλων στοιχείων, αυξανόταν ταχύτατα, κατά την διάρκεια της περιόδου 2001-2021 (πίνακας 4).

Πίνακας 4 Εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, 2001, 2021

κατοικίες	2001	2021	Μεταβολή (%) 2001-2021
Κατοικούμενες	1348	1563	15,9
Εξοχικές και δευτερεύουσες	1679	2358	40,4
Άλλες (ενοικίαση, πώληση)	777	643	-17,2
Κανονικές	3804	4564	20,0

Πηγή: Επεξεργασία από Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2001, 2021

 

Η αύξηση κατά 40,4% που πραγματοποιήθηκε μεταξύ 2001 και 2021 (πίνακας 4), είναι κατά 2,5 φορές ταχύτερη από την αύξηση των κατοικουμένων κατοικιών. Το δίπτυχο αυτό στη σχέση κατοικουμένων και εξοχικών κατοικιών, δείχνει την επίδραση δύο αντίρροπων δυνάμεων, από την μια μεριά της δημογραφικής κατάρρευσης,   η οποία μειώνει τον αριθμό των νοικοκυριών που μένουν μόνιμα στο νησί, και από την άλλη, της αυξανόμενης ζήτησης για εξοχικές κατοικίες, ως αποτέλεσμα της εντεινόμενης προτίμησης των Κυθήρων ως τόπου διακοπών και συχνών επισκέψεων σύντομης παραμονής, εκ μέρους Ελλήνων και αλλοδαπών.

Συμπερασματικά, από την ανάλυση προκύπτει,  ότι oi εξοχικές κατοικίες των Κυθήρων αποτελούν ένα εξαιρετικά μεγάλο μέρος του συνόλου των κατοικιών, και υπερβαίνουν κατά πολύ σε αριθμό τις μονίμως κατοικούμενες  κατοικίες. Περισσότερες από τις μισές είναι πολύ παλιές, ενώ οι υπόλοιπες έχουν κατασκευαστεί μετά το 1960.

Ανάλογα  με την περίοδο οικοδόμησης, ο αριθμός των νεόκτιστων εξοχικών   παρουσιάζει ευρείες διακυμάνσεις που, εν μέρει, μπορούν  να εξηγηθούν από τον αντίκτυπο των σημαντικών  οικονομικών και πολιτικών εξελίξεων στην ζήτηση για εξοχικές κατοικίες.  Ανάμεσα όμως σε αυτές τις διακυμάνσεις, η συνολική τάση είναι έντονα αυξητική, στην διάρκεια της πρώτης εικοσαετίας του 21^ου αιώνα.

Αναφορικά με το μέγεθος και τις ανέσεις των εξοχικών κατοικιών, διαπιστώνουμε, ότι τα δύο-τρίτα είναι μικρές έως μεσαίες, περίπου το ένα-τρίτο σχετικά μεγάλες, ενώ οι πολύ μεγάλες είναι ελάχιστες. Σχεδόν όλες οι κατοικίες είναι εφοδιασμένες με τουαλέτα και λουτρό εντός, πολλές όμως από αυτές  στερούνται θέρμανσης και πολύ περισσότερες δεν έχουν ψύξη.

 

 

---

[i] Τα στοιχεία που χρησιμοποιούμε προέρχονται από την Απογραφή Πληθυσμού -Κατοικιών του 2021, και λιγότερο του 2001. Δεδομένου ότι η απογραφή αναφέρεται στις εξοχικές ως την κύρια συνιστώσα των «κενών» κατοικιών αποτελώντας το 80% αυτών (συμπεριλαμβανομένου ενός ποσοστού 14% δευτερευουσών κατοικιών, τις οποίες θεωρούμε οιονεί εξοχικές), η ανάλυση που ακολουθεί είναι αναγκαστικά προσεγγιστική, αλλά όχι μακράν της πραγματικότητας, χρησιμοποιώντας τον όρο εξοχικές αντί κενές της στατιστικής ταξινόμησης.

---

Δημοσιεύθηκε στην έντυπη έκδοση της εφημερίδας ΚΥΘΗΡΑΪΚΑ στο φύλλο Φεβρουαρίου 2025