Η κυβέρνηση, οι τράπεζες και η πολεοδομική αμνηστία

Εν όψει της ομιλίας Μητσοτάκη στη Βουλή για τον Προϋπολογισμό την Κυριακή, και με δεδομένη την πρόθεση της κυβέρνησης να παρέμβει σε ό,τι αφορά τις χρεώσεις στους πελάτες των τραπεζών, μια ευρύτερη συζήτηση φαίνεται ότι εξελίσσεται στο παρασκήνιο. Διότι, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας διατυπώνουν τους δικούς τους προβληματισμούς σε ό,τι αφορά τη δεδομένη επιθυμία τους να ρίξουν στην αγορά 8.000 ακίνητα και τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν από τη γραφειοκρατία και τις αυθαιρεσίες που κουβαλούν τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία, ώστε να προχωρήσουν τα σχέδιά τους.

Μέσα σε αυτή τη συγκυρία, η κυβέρνηση καλείται να κόψει τον γόρδιο δεσμό της γραφειοκρατίας, του δαιδαλώδους νομικού πλέγματος που αποτελεί το μεγαλύτερο εμπόδιο για να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων στην κτηματαγορά, τόσο από την πλευρά των τραπεζών όσο και από ιδιώτες και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Η κίνηση κρίνεται αναγκαία ώστε να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά το τεράστιο κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα της έλλειψης στέγης.

Το προβληματικό αυτό πλαίσιο ήρθε στην επιφάνεια στη διελκυστίνδα που έχει αναπτυχθεί μεταξύ κυβέρνησης και τραπεζών για την ανάγκη μείωσης των χρεώσεων (μεταξύ αυτών και τα έξοδα φακέλων κατά τη σύναψη στεγαστικών δανείων), αλλά και με τις επισημάνσεις των ίδιων των τραπεζών ότι η γραφειοκρατία αποτελεί το μεγάλο εμπόδιο για να βγουν στην αγορά προς πώληση περισσότερα από 8.000 ακίνητα που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους – ή στις θυγατρικές που έχουν συστήσει ως επιχειρηματικούς βραχίονες διαχείρισης των ακινήτων.

Αφορά όμως όλους, και τους ιδιώτες που θέλουν να προχωρήσουν έστω σε μια ανακαίνιση, αλλά κυρίως το ίδιο το Δημόσιο, καθώς έχει στην κατοχή του (μέσω της ΕΤΑΔ) περισσότερα από 30.000 ακίνητα, τα οποία υπό άλλες συνθήκες θα μπορούσαν να διατεθούν άμεσα στην αγορά.

Σύμφωνα με πληροφορίες που έχουν γίνει γνωστές μέχρι τώρα, μεταξύ των δεκάδων προβλημάτων, ενδεικτικά είναι τα εξής:

♦ Αλλαγή χρήσης σε χώρους –οικοδομές, διαμερίσματα και γραφεία– που έχουν κτιστεί με νόμιμη άδεια

♦ Διαφορές μεταξύ συγγενών για το ίδιο ακίνητο ή μεταξύ συνιδιοκτητών στην ίδια πολυκατοικία, για τα χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, του κτιρίου, ακόμη και των υπαίθριων γκαράζ

♦ Υπερβάσεις δόμησης σε κοινόχρηστους χώρους, με την προϋπόθεση ότι αυτές έχουν συντελεστεί κατά τη δόμηση του κτιρίου ή της πολυκατοικίας και βρίσκονται εντός του νόμιμου όγκου.

Το αποτέλεσμα όλων αυτών των γραφειοκρατικών εμπλοκών είναι να μην προχωρούν πράξεις πώλησης ακινήτων, ακόμη κι αν έχει βρεθεί ο αγοραστής, αλλά οι υποθέσεις να οδηγούνται ακόμη και στα δικαστήρια προς επίλυση των διαφορών, καθώς το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί σε όλη την Ελλάδα.

Οπως επισημαίνουν παράγοντες της κτηματαγοράς και επιβεβαιώνουν οι συμβολαιογράφοι, οι καθυστερήσεις των καταχωρίσεων στο Κτηματολόγιο είναι μεγάλες. Το πιο ακραίο παράδειγμα: υπάρχουν γραφεία Κτηματολογίου όπου οι καταχωρίσεις τίτλων ιδιοκτησίας καθυστερούν έως και 12 μήνες (!). Τέλος, το μεγαλύτερο πρόβλημα για τη διάθεση ακινήτων στην αγορά είναι το «ποιος θα πληρώσει τα πρόστιμα διατήρησης που επιβάλλει η υπάρχουσα νομοθεσία» όταν πρόκειται για αυθαιρεσίες σε ακίνητα (π.χ. αλλαγή χρήσης) ή ακόμη και αυθαίρετες κατασκευές (ημιυπαίθριοι χώροι, αποθήκες κ.λπ.) που συνυπάρχουν σε μια νόμιμη άδεια.

Οι παραβάσεις αυτές, όπως και πολλές άλλες αυθαιρεσίες, έχουν καταγραφεί σε ακίνητα και ιδιοκτησίες που περιήλθαν στις τράπεζες ή στους διαχειριστές κόκκινων δανείων μετά από πλειστηριασμό, κουβαλώντας μαζί τους τεράστια οικονομικά βάρη από πρόστιμα που έχει επιβάλει (αλλά δεν εισέπραξε ποτέ) το ίδιο το Δημόσιο.

Σύνθετο πρόβλημα

Αρα, το πρόβλημα της διάθεσης κενών ακινήτων στην αγορά είναι πιο σύνθετο από όσο (δεν) το παρουσιάζουν οι αρμόδιοι, με τη μεγαλύτερη ευθύνη, λόγω αρμοδιότητας, να εντοπίζεται στο υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο έχει παγώσει τις αλλαγές στην οικιστική νομοθεσία, την τύχη των ακινήτων με ελάσσονες πολεοδομικές παραβάσεις, και –το κυριότερο– καθυστερεί της ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλεως σε όλη την Ελλάδα, έτσι ώστε να αυξηθεί η προσφορά γης και οικιστικών περιοχών.

Στο πλαίσιο αυτό, ένα από τα σενάρια που εξετάζει η κυβέρνηση (τώρα που αντικαταστάθηκε και ο επικεφαλής του οικονομικού γραφείου του Πρωθυπουργού, Αλεξ Πατέλης, από τον κύπριο οικονομολόγο Μιχάλη Αργυρού) είναι το μοντέλο που ακολούθησαν οι Κύπριοι προκειμένου να επιλύσουν αντίστοιχα προβλήματα και να αυξήσουν την προσφορά ακινήτων σε μια εποχή που η ζήτηση ακινήτων στην Μεγαλόνησο έχει εκτοξευθεί στα ύψη, καθώς θεωρείται το μόνο ασφαλές καταφύγιο για την περιοχή, λόγω της εγγύτητας στη Μέση Ανατολή, που φλέγεται.

Τι έκαναν οι Κύπριοι

Οι Κύπριοι, για δεύτερη φορά από την εποχή της οικονομικής κρίσης, στις αρχές της περασμένης δεκαετίας, που οδήγησε το 2011 στο «κούρεμα» των καταθέσεών τους, προχώρησαν σε «πολεοδομική αμνηστία», απαλλάσσοντας όλα τα ακίνητα και τους ιδιοκτήτες τους από το νομικό βάρος των αυθαιρεσιών σε αυτά. Ταυτόχρονα εισέπραξαν τα πρόστιμα που επιβλήθηκαν τότε ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου. Εφέτος προχώρησαν ξανά σε μια δεύτερη πολεοδομική αμνηστία για μικρότερες παραβάσεις, με αποκλειστικό σκοπό την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων.

Το «Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας για τη Νομιμοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών σε Εγκεκριμένες Αναπτύξεις» εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο της Κύπρου στα τέλη Σεπτεμβρίου, έχει ισχύ έξι μηνών και εφαρμόζεται για αιτήσεις που θα υποβληθούν μέχρι και τα τέλη Μαρτίου.

Αφορά μόνο περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών σε οικοδομές που εξασφάλισαν αρχικά πολεοδομική άδεια ή/και άδεια οικοδομής μέχρι την ημερομηνία της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου της χώρας.

Ποιες κατηγορίες ανάπτυξης καλύπτει

Το σχέδιο καλύπτει προσθήκες και μετατροπές με αύξηση του συντελεστή δόμησης σε:

• Οικιστική ανάπτυξη
• Βιομηχανική και βιοτεχνική ανάπτυξη και αποθήκες
• Κτηνοτροφική ανάπτυξη
• Γεωργικές αποθήκες
• Εμπορική και γραφειακή ανάπτυξη (προσθήκες σε εγκεκριμένα ισόγεια καταστήματα), με μετατροπή μεσοπατώματος σε κύρια χρήση
• Ανάπτυξη αναψυχής/ψυχαγωγίας (καφετερία, εστιατόριο, σνακ μπαρ, κ.ά.), είτε με μετατροπή μεσοπατώματος σε κύρια χρήση ή, ως προκύπτει, με οριζόντια επέκταση (εξαιρουμένων περιπτώσεων κοινόκτητων οικοδομών), είτε με επέκταση για δημιουργία υπαίθριου χώρου εστίασης, είτε με οριζόντια επέκταση του εσωτερικού χώρου

Το κυπριακό σχέδιο καλύπτει επίσης την αλλαγή χρήσης τμήματος οικιστικής μονάδας σε επαγγελματική στέγη, ενώ είναι εφικτό να εγκριθούν και αποκλίσεις από το γενικό πολεοδομικό σχέδιο (περισσότεροι όροφοι, ύψος κτιρίων κ.λπ.). Με άλλα λόγια, αντιμετωπίζει παρόμοια, αν όχι τα ίδια, προβλήματα που έχουν καταγραφεί και στην ελληνική αγορά ακινήτων χωρίς να δίνεται λύση.