Η «Οδύσσεια» της μεταβίβασης ενός ακινήτου στην Ελλάδα

Μπορεί οι μεγάλες επενδύσεις με υψηλή προστιθέμενη αξία να είναι παραπάνω από καλοδεχούμενες, αλλά εάν δεν δοθεί έμφαση στις μεταρρυθμίσεις που αφορούν απλές συναλλαγές, τότε το παιχνίδι υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να χαθεί.

Χαρακτηριστική περίπτωση; Αυτή της μεταβίβασης ενός ακινήτου, διαδικασία που έχει οδηγήσει, πολλές περιπτώσεις, στην πόρτα εξόδου ξένους επενδυτές, με τους συμβολαιογράφους να διαθέτουν πλούσιο υλικό ιστοριών με …ανεκπλήρωτα συμβόλαια.

Κι αυτό δεδομένου ότι προκειμένου η εφορία να εγκρίνει την μεταβίβαση ενός ακινήτου και να ολοκληρώσει τον έλεγχο των απαιτούμενων δικαιολογητικών, ενδέχεται να απαιτηθούν ακόμη και δύο μήνες. Αφότου βέβαια, προηγηθεί η συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών που μπορεί να κρατήσει ακόμη και μέχρι 6 μήνες.

Ούτε η μεταρρύθμιση των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων έφερε καρπούς, καθώς η γραφειοκρατία έγινε ηλεκτρονική. Μπορεί δηλαδή, ο ενδιαφερόμενος να γλιτώνει το χρόνο μίας άσκοπης μετακίνησης, αλλά ο χρόνος αναμονής διπλασιάστηκε! Παλαιότερα ο έλεγχος των δικαιολογητικών πραγματοποιούνταν, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και μέσα σε μία ημέρα και ο φόρος μεταβίβασης πληρωνόταν εντός τριημέρου. Σήμερα, τα δικαιολογητικά αποστέλλονται μέσω e-mail, courier ή συστημένων επιστολών στις εφορίες, η απάντηση λαμβάνεται ηλεκτρονικά, αλλά σε βάθος χρόνου που μπορεί να αγγίξει και τους δύο μήνες.

Δύσκολα θα αμφισβητούσε κάποιος ότι η μεγάλη αυτή καθυστέρηση στις μεταβιβάσεις αποτελεί «πληγή» που κλυδωνίζει συθέμελα το αφήγημα της επιστροφής στην ανάπτυξη. Όπως εξάλλου, αναφέρουν μεσίτες και οι μεταβιβάσεις ακινήτων αποτελούν ψυχολογία και αν απαιτείται ένας μήνας, ωσότου να ολοκληρωθεί ο Γολγοθάς μιας αγοραπωλησίας, τότε υπάρχει κίνδυνος το «πουλί να πετάξει».

Δεν είναι τυχαίο ότι σύμφωνα με το δείκτη της Παγκόσμιας Τράπεζα “ease of doing business”, δηλαδή για την ευκολία της επιχειρηματικής δραστηριότητας, στον τομέα της μεταβίβασης ακινήτου, η Ελλάδα καταλαμβάνει την 156η θέση. Ωστόσο, της χώρας μας προηγούνται η Ζάμπια, η Ινδία, η Γουατεμάλα, το Ουζμπεκιστάν και η Βουλγαρία.

Στην κυβέρνηση αναφέρουν ότι λύση θα έρθει από την άνοιξη οπότε θα δημιουργηθεί ηλεκτρονικός φάκελος για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Από το καλοκαίρι θα τεθεί σε λειτουργία η ηλεκτρονική πλατφόρμα για την υποβολή όλων των δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου στο Taxisnet, γεγονός που εκτιμάται ότι θα ελαχιστοποιήσει το χρόνο για την ολοκλήρωση των συναλλαγών.

Τα δικαιολογητικά

Σήμερα, η σύνταξη ενός συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου, ακόμη και γονικής παροχής, απαιτεί τη συγκέντρωση εκ μέρους του πωλητή δέκα τουλάχιστον από τα συνολικά 23 προβλεπόμενα δικαιολογητικά, διαδικασία για την οποία μπορεί να απαιτηθούν έως και έξι μήνες.

Ενδεικτικά, απαιτείται, ως επί το πλείστον, ο πωλητής να συγκεντρώσει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή ν. 1882/1990, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ, πιστοποιητικό ΔΟΥ περί η οφειλής φόρου κληρονομιάς-δωρεάς και πολλά άλλα «χαρτιά».

Η ατελείωτη λίστα περιλαμβάνει:

–  Τη δήλωση φόρου υπεραξίας στη Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του πωλητή, αν απέκτησε το πωλούμενο ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1-1-2013 (υπό αναστολή μέχρι την 31-12-2019).

–  βεβαίωση δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, Ν.4483/2017.

–  βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα ν. 1337/1983. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονομιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1337/1983.

– βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας του μεταβιβάζοντος εκδοθείσα από το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Ι.Κ.Α.), άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εμπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.

-βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας ν.4178/2013, του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, και σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρεσιών, βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 με εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού και κάτοψη του ακινήτου. H βεβαίωση αυτή θα αντικατασταθεί από την «Ταυτότητα Κτιρίου» (Ν. 4495/2017).

– πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή ν. 3661/2008, για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου, Ν. 3661/2008, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει και άρθρο 4 του Ν.4122/2013.

– τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο α) Εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες που συνοδεύει τη βεβαίωση του Ν. 4178/2014, και β) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου τοπογράφου, λόγω διατάξεων του Ν. 651/1975.

– υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν.4178/2013 περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

– αντίγραφο οικοδομικής αδείας, αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983, άλλως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ν.1337/1983.

– έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010