Κτηματολόγιο: Οι παγίδες από τις ενστάσεις του Δημοσίου ανά περιοχή

Στην «οµογενοποίηση» του Κτηµατολογίου προχωρά η διοίκηση του Οργανισµού, εντάσσοντας σε ένα ενιαίο πλαίσιο περιοχές που βρίσκονται σε ένα ιδιότυπο καθεστώς και περιοχές στις οποίες η κτηµατογράφηση είχε γίνει µε παλαιές προδιαγραφές.

Και παρά το γεγονός ότι οι συγκεκριµένες περιοχές, στις οποίες συγκεντρώνονται οι ιδιαιτερότητες του Κτηµατολογίου, αντιστοιχούν σε ποσοστό που δεν ξεπερνά το 2% των συνολικών δικαιωµάτων της χώρας, αυτό το διαχρονικό πρόβληµα επείγει να λυθεί προκειµένου να µπει ένα τέλος στην ανασφάλεια των κατοίκων των περιοχών αυτών και να ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηµατογράφησης.

Από τα ∆ωδεκάνησα και τη Γαύδο, µέχρι τα Κύθηρα και τη Λευκάδα, η Ελλάδα αποτελεί ένα «µωσαϊκό» διαφορετικών καθεστώτων ιδιοκτησίας, τα οποία έχουν προκαλέσει ιδιαίτερη εντύπωση και στα κλιµάκια της Παγκόσµιας Τράπεζας, η οποία τα τελευταία δύο χρόνια παρέχει τεχνική βοήθεια στο Κτηµατολόγιο µε στόχο την επιτάχυνση και την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Εκτός των τοπικών ιδιαιτεροτήτων υπάρχουν κι άλλες, όπως, για παράδειγµα, στη δόµηση. Στη Σαντορίνη, π.χ., υπάρχουν οι γνωστές «ανάποδες πολυκατοικίες», τα λεγόµενα «υπόσκαφα», πάνω από τα οποία µπορεί να βρίσκονται µία ή περισσότερες ιδιοκτησίες, ενώ στη Μήλο οι θέσεις φύλαξης για βάρκες µέσα σε σπηλιές µετατράπηκαν µε την πάροδο των ετών σε σπίτια – και µάλιστα υψηλής αξίας. Οι παραπάνω ιδιοκτησίες δηλώθηκαν µεν στις υπηρεσίες του Κτηµατολογίου, αλλά ήταν δύσκολο να αποτυπωθούν στον χάρτη, καθώς πάνω από τα υπόσκαφα ή τις σπηλιές υπήρχαν… κι άλλα σπίτια.

Το «Εθνος» συγκέντρωσε τις περιοχές αυτές και παρουσιάζει αναλυτικά τις ιδιαιτερότητες που τις διέπουν.

Αρχή µε Εύβοια, Αχαΐα και Ηλεία
Σε τρεις νέες περιοχές, την Εύβοια, την Αχαΐα και την Ηλεία, ξεκινά η διαδικασία κτηµατογράφησης τη ∆ευτέρα 21 Ιανουαρίου. Το πρώτο τρίµηνο του 2019 βρίσκει το Κτηµατολόγιο σε πλήρη ανάπτυξη, καθώς είναι σε εξέλιξη η συλλογή δηλώσεων σε όλη την Ελλάδα, η οποία ξεκίνησε σταδιακά από τον περασµένο µήνα σε 34 περιφερειακές ενότητες.

Σήµερα λειτουργούν ήδη 119 κτηµατολογικά γραφεία για 431 περιοχές σε όλη τη χώρα, εκ των οποίων στις 36 έχει λήξει η δεκαπενταετής προθεσµία διόρθωσης των αρχικών κτηµατολογικών εγγραφών και όσα ακίνητα φαίνονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» (υπολογίζονται σε 15.000) έχουν ήδη θεωρητικά περιέλθει στο ∆ηµόσιο. Το ίδιο θα συµβεί εντός του έτους σε ακόµα 78 περιοχές, µεταξύ των οποίων η Πάτρα, η Καλαµάτα και η Πάτµος, αλλά και ο Γέρακας, το Νέο Ψυχικό και η Νέα Σµύρνη.

Επαναπροσδιορισµός θέσης και ορίων σε Λέσβο, Χίο και Λευκάδα
Κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του Κτηµατολογίου, σε κάποιες από τις περιοχές των πρώτων προγραµµάτων κτηµατογράφησης αναφέρθηκαν περιπτώσεις εκτεταµένων γεωµετρικών αποκλίσεων (εσφαλµένης αποτύπωσης των ακινήτων στους κτηµατολογικούς χάρτες). Πρόκειται για περιοχές µε ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, όπως ιδιοκτησίες µε µη υλοποιηµένα όρια ή µε ασαφή όρια στο έδαφος, µεµεγάλη δασοκάλυψη, χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας κ.λπ., τα οποία δυσχέραναν τον εντοπισµό και την οριοθέτησή τους κατά την κτηµατογράφηση.

Το 2011 η πολιτεία αποφάσισε να δηµιουργήσει µηχανισµό για τη βελτίωση της ακρίβειας των κτηµατολογικών διαγραµµάτων, όπου διαπιστώνονται τέτοιου είδους αποκλίσεις, µε την ονοµασία «Επαναπροσδιορισµός θέσης και ορίων ακινήτων». Η διαδικασία, η οποία αποτελείται από δύο στάδια, επιλύει ένα ειδικό πρόβληµαεντόςτου Κτηµατολογίου, χωρίς να διαταράσσονται οι συναλλαγές, οι οποίες συνεχίζονται κανονικά.

Στο πρώτο στάδιο γίνονται η συλλογή και η αξιολόγηση αναφορών γεωµετρικών σφαλµάτων, ώστε να εντοπιστούν οι περιοχές µε αρκετά σφάλµατα, ενώ στο δεύτερο στάδιο ενηµερώνεται η βάση δεδοµένων του Κτηµατολογίου.

Η διαδικασία έχει ξεκινήσει για Λέσβο, Χίο και Λευκάδα, ενώ αναµένεται να αντιµετωπιστούν και ανάλογα ζητήµατα στην Αλόννησο και στους Λοκρούς (στη Φθιώτιδα). Το όφελος για τους πολίτες είναι πως ξεκαθαρίζονται οριστικά και ανέξοδα προβλήµατα στη γεωµετρική απεικόνιση των ακινήτωντους.

∆ωδεκάνησα
Στα ∆ωδεκάνησα λειτουργούν τρία διαφορετικά συστήµατα συναλλαγής ακινήτων. Στη Ρόδο, στην Κω και στο Λακκί της Λέρου, περιοχές οι οποίες κτηµατογραφήθηκαν κατά την ιταλική κατοχή, ισχύει ο Κτηµατολογικός Κανονισµός του 1929. Στη Σύµη και στην Πάτµο λειτουργούν κτηµατολογικά γραφεία (αφού εκεί ξεκίνησε η κτηµατογράφηση πριν από δύο δεκαετίες), ενώ σε Κάρπαθο, Τήλο, Χάλκη, Κάλυµνο, Αστυπάλαια, Καστελόριζο, Νίσυρο, Λειψούς, καθώς και στο υπόλοιπο της Λέρου λειτουργούν υποθηκοφυλακεία, µέχρι να ολοκληρωθούν η συλλογή και η επεξεργασία των δηλώσεων ιδιοκτησίας, που ξεκίνησαν πρόσφατα. Την τελευταία δεκαετία τα κτηµατογραφικά στοιχεία του Κτηµατολογίου ∆ωδεκανήσου ψηφιοποιούνται ώστε να είναι συµβατά µε τα δεδοµένα του Κτηµατολογίου.

Καλλιθέα και Παλαιό Φάληρο
Σχεδόν πριν από έναν αιώνα, το 1923, σε ένα τµήµα της Καλλιθέας και του Παλαιού Φαλήρου δηµιουργήθηκε το Κτηµατικό Αρχειοφυλακείο (µετέπειτα Ειδικό Κτηµατολογικό Γραφείο) και σηµερινό «Γραφείο Πρωτευούσης», το οποίο παρέµεινε σε… πιλοτική µορφή µέχρι τις µέρες µας, οπότε εντάχθηκε ως αυτοτελές γραφείο στο Ελληνικό Κτηµατολόγιο. Εδώ και… 95 χρόνια, για κάθε αγορά, πώληση ή µεταβίβαση ιδιοκτησίας σε αυτές τις περιοχές οι πολίτες πρέπει να παίρνουν βεβαίωση και από το Γραφείο Πρωτευούσης, στο οποίο υπάγονται 142.000 εµπράγµατα δικαιώµατα του ∆ήµου Καλλιθέας και άλλα 60.000 του ∆ήµου Παλαιού Φαλήρου, που αντιστοιχούν σε 4.450 στρέµµατα στην Καλλιθέα και σε 2.760 στρέµµατα του Παλαιού Φαλήρου.

Κύθηρα – Αντικύθηρα
Τα Κύθηρα και τα Αντικύθηρα διέπονται από ένα ιδιαίτερο ιδιοκτησιακό καθεστώς, καθώς ό,τι δεν είναι ιδιωτικό ανήκει στην Τοπική Αυτοδιοίκηση και τη λεγόµενη Επιτροπή της Εγχώριας Περιουσίας, που ελέγχει κάθε κοινόχρηστο χώρο, βουνοκορφή, αιγιαλό και παραλία. Είναι δύο από τα ελάχιστα νησιά που διατηρούν το καθεστώς που υιοθετήθηκε κατά την περίοδο της αγγλικής κυριαρχίας, γι’ αυτό και δεν υπάρχει το τεκµήριο κυριότητας του ∆ηµοσίου. Και προκαλεί πονοκέφαλο στους αρµοδίους το εάν τα ακίνητα τα οποία φαίνονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα αποτυπωθούν στο Κτηµατολόγιο ως περιουσία του δήµου ή θα περιέλθουν στο ∆ηµόσιο, όπως γίνεται σε όλη τη χώρα.

Γαύδος
Το νοτιότερο νησί της Ευρώπης αποτελεί από µόνο του µια ιδιαίτερη περίπτωση σε σχέση µε το Κτηµατολόγιο. Τα 34.500 στρέµµατα και οι 60 µόνιµοι κάτοικοι έκαναν να φαντάζει εύκολη η κτηµατογράφηση της Γαύδου, η οποία ξεκίνησε το 1997. Στην πράξη, όµως, φάνηκε πως κατατέθηκαν 2.350 δηλώσεις για αντίστοιχα κτήµατα, όπου σχεδόν το 90% των ιδιοκτητών δεν είχε προσκοµίσει τίτλους. Παράλληλα, το 2005 το ∆ηµόσιο διεκδίκησε το 85% της έκτασης της Γαύδου, ενώ επί δώδεκα χρόνια, λόγω έλλειψης προσωπικού στο Κτηµατολόγιο, µε το θέµα ασχολήθηκε µόνο ένας υπάλληλος! Σήµερα, δύο δεκαετίες µετά την έναρξη της κτηµατογράφησης, το θέµα αναµένεται να ξεµπλοκάρει, ίσως και στο πλαίσιο του τρέχοντος προγράµµατος κτηµατογράφησης.

Οι ενστάσεις του ∆ηµοσίου παγιδεύουν τους ιδιώτες
Σε διαρκείς… µπελάδες βάζει το ελληνικό ∆ηµόσιο τους ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς πολλές φορές τούς αναγκάζει να καταφεύγουν σε χρονοβόρες και ακριβές διαδικασίες για να αποδείξουν κατοχυρωµένες κυριότητες ακινήτων.

Αν και ο αριθµός των ενστάσεων τα τελευταία χρόνια εµφανίζεται αναλογικά µειωµένος, καθώς οι νέες προδιαγραφές των έργων είναι περισσότερο σαφείς (αρκεί να σκεφτεί κανείς ότι περιγράφονται στα έργα σε 200 σελίδες, αντί για 10 στα πρώτα πιλοτικά προγράµµατα), το ελληνικό ∆ηµόσιο εξακολουθεί να διεκδικεί εκτάσεις οι οποίες αποδεδειγµένα ανήκουν σε ιδιώτες.
Ετσι, ενώ στα πρώτα προγράµµατα κτηµατογράφησης -τα οποία είχαν ολοκληρωθεί έως το 2008- το ποσοστό των ενστάσεων ήταν 20% κατά την πρώτη ανάρτηση (τότε υπήρχαν δύο φάσεις ανάρτησης) και έπεφτε στο 10% κατά τη δεύτερη, στις νέες κτηµατογραφήσεις το ποσοστό των ενστάσεων κυµαίνεται από 2% έως 5%, µε σηµαντικό τµήµα του να προέρχεται από το ελληνικό ∆ηµόσιο. Το ποσοστό των ενστάσεων, µάλιστα, αυξάνεται σε 10% στις περιοχές στις οποίες οι διεκδικήσεις προέρχονται από το ∆ηµόσιο που επικαλείται τον δασικό χαρακτήρα της περιοχής.

Ωστόσο, αυτό δεν αρκεί καθώς, όπως εξηγούν πηγές του Ελληνικού Κτηµατολογίου, όπου δεν υπάρχει τεκµήριο κυριότητας η τύχη αυτών των ενστάσεων είναι σχεδόν προδιαγεγραµµένη. Αποδίδουν, µάλιστα, αυτήν τη σπουδή του ∆ηµοσίου στην εντατικοποίηση της κτηµατογράφησης της χώρας, η οποία έχει αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον για τα ακίνητα.

Υποµνήµατα
Χαρακτηριστικό παράδειγµα αποτελεί το Περιστέρι, µια περιοχή της Αττικής στην οποία συγκεντρώνονται περίπου 200.000 δικαιώµατα. Συνολικά υποβλήθηκαν 2.253 ενστάσεις. Από αυτές, οι 1.915 παραπέµφθηκαν στις Επιτροπές Ενστάσεων (καθώς οι υπόλοιπες «έκλεισαν» µε υποµνήµατα του Κτηµατολογίου), µε τις 476 εξ αυτών να είναι ενστάσεις του Ελληνικού ∆ηµοσίου.

Εντάσεις εκ µέρους του ∆ηµοσίου είχαν υποβληθεί και για την περίπτωση των προσφυγικών πολυκατοικιών της Νέας Ιωνίας στην Αττική, περιοχή εντός σχεδίου πόλης, για την οποία το ∆ηµόσιο υπέβαλε ένσταση δηλώνοντάς την ως δική του. Η ένσταση κρίθηκε από τις επιτροπές και επιβεβαιώθηκε η κυριότητα των ιδιοκτησιών από τους ιδιώτες, οι οποίοι όµως στο µεταξύ είχαν υποστεί ταλαιπωρία ετών, έχοντας σε αρκετές περιπτώσεις αναγκαστεί να πληρώσουν δικηγόρους και τεχνικούς συµβούλους.

Μεγάλο πρόβληµα στην εξέταση ενστάσεων δηµιουργείται και από τη δυσκολία στελέχωσης των επιτροπών, όπως επισηµαίνει ο πρόεδρος του Ελληνικού Κτηµατολογίου, Βύρων Νάκος. «Συχνά δεν υπάρχει κόσµος ώστε να στελεχωθούν οι επιτροπές, έργο για το οποίο βρισκόµαστε σε συνεργασία µε τα κατά τόπους τµήµατα του Τεχνικού Επιµελητηρίου και τους δικηγορικούς συλλόγους. Ως αποτέλεσµα, σε πολλές περιπτώσεις ο συνολικός χρόνος για την εξέταση µιας ένστασης ξεπερνά και το ένα έτος» εξηγεί.

Τι ισχύει και πώς υποβάλλονται
Τα προσωρινά κτηµατολογικά διαγράµµατα και οι προσωρινοί κτηµατολογικοί πίνακες αναρτώνται στα γραφεία κτηµατογράφησης και παραµένουν αναρτηµένα για δύο µήνες από την ηµεροµηνία έναρξης του υπολογισµού προθεσµίας και τέσσερις µήνες για τους ιδιοκτήτες εξωτερικού.

Ενσταση ή αίτηση διόρθωσης κτηµατολογικής εγγραφής µπορεί να υποβάλει όποιος έχει έννοµο συµφέρον. Μαζί µε την αίτηση πρέπει να υποβάλει όλα τα απαραίτητα έγγραφα και τοπογραφικά διαγράµµατα που αποδεικνύουν το έννοµο συµφέρον του. Η αίτηση υποβάλλεται εγγράφως στο αρµόδιο γραφείο κτηµατογράφησης.

Στα είδη ενστάσεων συγκαταλέγονται:

• Οι αιτήσεις πρόδηλου σφάλµατος, δηλαδή λανθασµένη αντιγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, του είδους του καταχωρισθέντος δικαιώµατος και της αναγραφής του τίτλου κτήσης.
• Οι διορθώσεις γεωµετρικών στοιχείων, δηλαδή της θέσης, του σχήµατος, των ορίων και του εµβαδού.
• Οι αιτήσεις αλλαγής δικαιούχου (εκτοπισµός).

Για τα δύο τελευταία είδη αιτήσεων οι ενστάσεις υποβάλλονται εντός προθεσµίας δύο µηνών (ή τεσσάρων µηνών για τους κατοίκους εξωτερικού) και εξετάζονται από την Επιτροπή Ενστάσεων.

Η επιτροπή, η οποία είναι τριµελής (αποτελείται από έναν δικηγόρο, έναν τοπογράφο και έναν δικαστικό, ο οποίος προΐσταται), οφείλει να αποφανθεί αιτιολογηµένα για τις ενστάσεις εντός δύο µηνών από την παράδοση των φακέλων των ενστάσεων από το γραφείο κτηµατογράφησης. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις η προθεσµία δεν τηρείταιλόγω δυσκολιών στη στελέχωση των επιτροπών. Η συγκεκριµένη προθεσµία, πάντως, µπορεί να παραταθεί µε απόφαση του Κτηµατολογίου.

Οι ενδιαφερόµενοι έχουν δικαίωµα να παρίστανται αυτοπροσώπως ή διά πληρεξούσιου δικηγόρου, ενώ επιτρέπεται και η συµµετοχή τεχνικών συµβούλων των παρισταµένων.

Μαρία Λιλιοπούλου