Μεταβίβαση ακινήτου: Ένας Γολγοθάς με διάρκεια όσο τρία τέρμινα

Εν έτει 2024, σχεδόν 2025, για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου κατά μέσο όρο απαιτούνται 6-9 μήνες, κάτι που προκαλεί κούραση και εκνευρισμό στους πωλητές και σίγουρα μειώνει τη χαρά των αγοραστών. Το ερώτημα που γεννάται είναι, όταν υπάρχει η ΑΙ στη ζωή μας γιατί μία γραφειοκρατική διαδικασία να είναι τόσο δύσκολη;

Ας τα πιάσουμε όλα από την αρχή, πωλητής και αγοραστής συμφώνησαν έπειτα από διαπραγματεύσεις και δόθηκε το καπάρο/ αρραβώνας, τέλεια το πρώτο βήμα έγινε και ξεκινάει τώρα η συλλογή των εγγράφων. Και δεν είναι και λίγα…

Αν είναι νεόδμητο το ακίνητο, εκεί τα πράγματα είναι πιο εύκολα, καθώς τα έγγραφά του (τίτλοι, σύσταση, κατόψεις είναι πρόσφατα) και ο πωλητής/κατασκευαστής είναι έμπειρος στη διαδικασία, τι γίνεται όμως, όταν έχουμε ένα παλαιότερο διαμέρισμα;

Ο συμβολαιογράφος είναι (συνήθως) εκείνος/ εκείνη που αναλαμβάνει τον άχαρο ρόλο του να ζητάει τα έγγραφα από τον πωλητή, μολονότι είναι επιλογή του αγοραστή. Η επικοινωνία τους πρέπει να είναι ομαλή και βατή… ευχή νούμερο 1.

Στην αρχή όλα φαίνονται εύκολα, καθώς τα πρώτα απαιτούμενα χαρτιά είναι τα αναμενόμενα, ξεκινάμε με τους τίτλους ιδιοκτησίας, που δεν είναι τίποτα παραπάνω από το νόμιμο έγγραφο των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας που θα πρέπει να συνοδεύεται με τη μεταγραφή στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Ευχή νούμερο 2, να μην υπάρχει κάποια διαφοροποίηση ή μη αντιστοιχία της επιφάνειας με τα πραγματικά στοιχεία, που θα προκύψουν από νέα/ σύγχρονη καταμέτρηση.

Δυστυχώς, όσο πιο παλαιός είναι ο τίτλος είναι και πιθανές ορισμένες αποκλείσεις, και αν πάει το μυαλό σας σε τυπογραφικό λάθος, δυστυχώς δεν είναι αυτό. Βλέπετε, αρκετά ακίνητα αλλάζουν όνομα ιδιοκτήτη μέσω κληρονομιάς, ως εκ τούτου δεν έχουν γίνει νέες καταμετρήσεις. Και μπορεί ο πωλητής να έχει την εντύπωση ότι το ακίνητό του είναι για παράδειγμα 80τμ αλλά η μέτρηση να είχε γίνει το 1960 ή και το 1950 και σήμερα με την ψηφιακή λεπτομερή νέα αποτύπωση ίσως να τον περιμένει μία έκπληξη είτε θετική είτε αρνητική. Και θυμίζω ότι η τιμή πώλησης έχει κλειδώσει με την επιφάνεια που όλοι είχαν αποδεχθεί στα 80τμ.

Ευχή νούμερο 3 να έχει γίνει η μεταγραφή σωστά, ένα μικρό λάθος στοιχείων μπορεί να χρειαστεί διαδικασία διόρθωσης, η οποία είναι χρονοβόρα, ωστόσο, ένας έμπειρος νομικός θα μπορέσει να το ξεπεράσει και αυτό. Μετά προχωράμε στα τεχνικά έγγραφα του ακινήτου, που είναι η άδεια κατασκευής και άλλα. Εδώ θέλω να σταθώ λίγο περισσότερο, καθώς η συντριπτική πλειοψηφία των πωλητών δηλώνουν με περίσσια αυτοπεποίθηση, ότι δεν υπάρχει καμία αυθαιρεσία στο ακίνητό τους και το πιστεύουν, καθώς έχει οικοδομηθεί με τις νομικές/πολεοδομικές διαδικασίες. Μακάρι να ήταν τόσο απλό…

Δεν είναι λίγες οι φορές που κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων θα ακουστεί ότι «αρχικά η κουζίνα ήταν σε άλλο δωμάτιο, ή ότι μετά προστέθηκε το w/c ή ότι μεγάλωσαν τα παράθυρα για να μπαίνει περισσότερο φως. Και μπορούμε να υποψιαστούμε, ότι οι μεταγενέστερες αυτές εργασίες έγιναν χωρίς νέα άδεια οικοδομής/ανακαίνισης. Αυτές οι μετατροπές είναι πολεοδομικές αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν. Δηλαδή επιπλέον χρόνος και ορισμένα πρόστιμα.

Επιπρόσθετα, μπορεί να είχε γίνει μία εσωτερική ανακαίνιση πριν από 20 χρόνια δηλαδή με τους Ολυμπιακούς Αγώνες της Αθήνας και απλά να μη θυμόντουσαν ή γνώριζαν ότι άλλαξαν τη θέση της πόρτας εισόδου ή της κουζίνας ή κάτι άλλο μικρό, το οποίο και αυτό είναι αυθαιρεσία και απαιτεί τακτοποίηση.

Καθώς είμαστε στα τεχνικά έγγραφα, συνεχίζουμε με Τοπογραφικό Διάγραμμα σύγχρονο και θυμίζω ότι πριν από 25 χρόνια ΔΕΝ ήταν απαραίτητο στο συμβόλαιο αγοράς και ας μην υποθέτουμε ότι υπάρχει στο φάκελο των εγγράφων του ακινήτου του πωλητή. Το να συνταχθεί ένα νέο είναι κόστος τόσο σε χρόνο όσο και σε χρήματα. Από την εμπειρία μου προτείνω (ιδανικά) να υπάρχει πριν βρεθεί ο αγοραστής. Βέβαια, το να μπει σε έξοδα ο πωλητής προτού πάρει κάποια προκαταβολή δεν είναι της κουλτούρας μας. Έστω και αν γνωρίζει ότι δεν μπορεί να το αποφύγει.

Μέχρι εδώ όλα καλά, πάμε να γνωρίσουμε και κάποια καινούργια έγγραφα με βαρύγδουπους τίτλους:

• Έγγραφο Περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου. Αν υπήρξαν αυθαιρεσίες (95% των ακινήτων), αυτό εκδίδεται από τον Μηχανικό και είναι ξεχωριστό έγγραφο ή περιλαμβάνεται στη βεβαίωση περί πολεοδομικής νομιμότητας και είναι και αυτό υποχρέωση του πωλητή.
• Βεβαίωση Μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας (απαραίτητο).
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας κτιρίου. Βασικά είναι ένα ψηφιακό αρχείο, που συμπεριλαμβάνει όλα τα στοιχεία του ακινήτου. Καθώς είναι προαπαιτούμενο, συμβουλή μου είναι να ξεκινήσει η διαδικασία από την έναρξη της πώλησης.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (γνωστό και ως ΠΕΑ) είναι μικρού κόστους, πάλι από μηχανικό έχει διάρκεια 10 ετών και είναι απαιτούμενο ακόμα και για τη δημοσίευση της αγγελίας πώλησης (δεν αρκεί αυτό που διαβάζουμε πολλές φορές «υπό έκδοση»).

Και πάμε στον λογιστή. Εκεί ζητάμε Φορολογική και Ασφαλιστική Ενημερότητα (που εκδίδονται εύκολα από το ΤΑΧΙΣ), ωστόσο ναι μεν έχουν ημερομηνία λήξης αλλά πρότασή μας είναι να υπάρχουν εξαρχής και να ακολουθήσει η επικαιροποίηση.

Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, βασικά χρειάζεται για να διαπιστώσουμε ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στο Ε9 (θα το χρειαστείτε μάλλον και αυτό) τα τελευταία 5 έτη, άρα χρειάζεται ταυτοποίηση και αν υπάρχουν ανακολουθίες θα πρέπει να γίνει διόρθωση και νέα έκδοση. Αν ανακαλυφθούν και αυθαιρεσίες που δεν γνώριζε ο πωλητής και εκεί πάλι τα ίδια από την αρχή (θυμίζω την αλλαγή θέσης κουζίνας πριν από 20 χρόνια που είχαμε ξεχάσει…)

Η Βεβαίωση ΜΗ οφειλής ΤΑΠ, το γνωστό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, συνδέεται με τον Δήμο και καμία φορά νομίζουμε ότι μισθωτής που κάνει χρήση του ακινήτου μας και είναι τυπικός, πληρώνει και αυτό τυπικά, δεν είναι λίγες οι φορές που συναντάμε εκπλήξεις και τελικά ανακαλύπτουμε ένα σεβαστό χρέος.

Το Πιστοποιητικό Περί Μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/ γονικής Παροχής (αρ105 Ν 2961/2001) μας ακούγεται λογικό και δεν έχει μεγάλη ταλαιπωρία για να εκδοθεί (υπάρχουν και εξαιρέσεις).

Τώρα όλα τα παραπάνω εντάσσονται στον Ηλεκτρονικό Φάκελο του ακινήτου, που είναι σε λειτουργία από τις αρχές του τρέχοντος έτους και βασικά είναι μια πλατφόρμα e-Μεταβίβαση που υπάρχουν όλα τα παραπάνω έγγραφα. Τον χειρισμό του αναλαμβάνει ο Συμβολαιογράφος, αφού δώσουν ηλεκτρονική αποδοχή οι εμπλεκόμενοι και αρχίζει η παραπάνω διαδικασία, απλά γίνεται ηλεκτρονικά.

Για να εστιάζουμε στα θετικά, όταν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση αυτού του ακινήτου μελλοντικά και αν δεν αλλάξει κάτι στη διαδικασία, θα μετεξελιχθεί σαν σε σενάριο επιστημονικής φαντασίας… μεταβίβασης ακινήτου με ένα «κλικ». Το κακό είναι ότι σύμφωνα με τα στατιστικά, ένα ακίνητο που αγοράζεται σήμερα κατά μέσο όρο θα μεταπουληθεί σε 8-10 έτη άρα για να γίνει το σενάριο αυτό πραγματικότητα, πρέπει να περιμένουμε το 2035.

Διαβάζοντας όλα τα παραπάνω, νιώθουμε όλοι ένα αίσθημα κατάθλιψης και είναι λογικό, αλλά εκεί που δεν μπορούμε να συγκρατήσουμε τον εκνευρισμό είναι η σύγκριση με το εξωτερικό: Στην Αμερική, η μεταβίβαση γίνεται εντός 2 εβδομάδων 100% ηλεκτρονικά. Μάλιστα, ένα ακίνητο δεν μπορεί να αναρτηθεί στην πλατφόρμα πώλησης, αν δεν έχει όλα τα στοιχεία του. Ταυτόχρονα, η προσφορά ενός αγοραστή για να είναι επίσημη γίνεται και ηλεκτρονικά και συνοδεύεται με επίσημο έγγραφο ρευστότητας ή δυνατότητας χρηματοδότησης. Για να ζητήσει κάτι ανάλογο στην Ελλάδα ο μεσίτης θα πρέπει να είναι πολύ θαρραλέος.

Στη Γαλλία απαιτούνται 3-4 μήνες και έχουν ένα παρόμοιο σύστημα με εμάς αλλά δύσκολα να ξεπεραστεί αυτό το χρονικό πλαίσιο. Στην Αγγλία το χρονοδιάγραμμα είναι 6 με 12 εβδομάδες και οι καθυστερήσεις για να φτάσουμε τους 3 μήνες υπάρχουν, αν δεν είσαι μόνιμος κάτοικος. Στη γειτονική μας Ιταλία κατά Μέσο όρο είναι ένας μήνας.

Ολοκληρώνοντας θέλω να μοιραστώ μαζί σας, ότι ο τίτλος του άρθρου δεν είναι τυχαίος, ένας πολύ καλός μου πελάτης αποφάσισε στα τέλη του 2023 να αγοράσει σπίτι / διαμέρισμα, πιο συγκεκριμένα στο κέντρο της Αθήνας καθώς με το 4 μηνών (τότε) αγοράκι τους το σπίτι που μίσθωναν είχε μόνο ένα υπνοδωμάτιο. Αυτομάτως, η περιοχή σήμαινε ότι κατά κανόνα θα ήταν παλαιό το διαμέρισμα και μετά από αρκετή αναζήτηση το εντοπίσαμε, η διαπραγμάτευση και όλο το κλίμα με τους πωλητές ήταν θετική και με διάθεση συνεργασίας.

Ωστόσο, μεταβίβαση έγινε αυτόν τον μήνα. Δηλαδή 11 μήνες μετά που είχαμε δώσει την προκαταβολή. Ποια είναι η διαφορά;  το αγοράκι πλέον είναι 1,5 έτους και έχει μια αδελφή ενός μηνός. Ευτυχώς που είχαμε προβλέψει το διαμέρισμα να έχει τουλάχιστον 3 υπνοδωμάτια, γιατί αν είχε μόνο 2 θα έπρεπε να ξεκινήσουμε τη διαδικασία από την αρχή και πιθανότατα το αγοράκι πλέον να ήταν στο νηπιαγωγείο…

*Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι Σύμβουλος Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία