Σημαντική απόφαση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ 176/2023 δεν συνιστά επ’ ουδενί δυσμενή ανατροπή στην εκτός σχεδίου δόμηση. Αντίθετα αποτελεί επαναφορά στη νομιμότητα και υπενθύμιση ότι πρέπει να τηρείται η ισχύουσα νομοθεσία, σύμφωνα με την οποία η εκτός σχεδίου δόμηση επιτρέπεται μόνον σε οικόπεδα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο).

Είναι γνωστό ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν ως προορισμό τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση. Εντούτοις, σε πολλά νησιά μας, το φυσικό περιβάλλον καταστρέφεται με την ανοχή της πολιτείας, καθώς οι τοπικές αρχές εκδίδουν «βεβαιώσεις» ότι αγροτικοί δρόμοι και μονοπάτια θεωρούνται δημοτικοί και άρα μια σειρά οικοπέδων «γίνονται» δομήσιμα ή μεταβιβάζονται παράνομα.

Οι περισσότερες οικοδομές που εμφανίζονται σε αυτές τις εκτός σχεδίου περιοχές είναι σαφές ότι δεν ανήκουν σε μικροϊδιοκτήτες όπως «ανησυχεί» ο συντάκτης του άρθρου «Η μεγάλη ανατροπή στην εκτός σχεδίου δόμηση» του φύλλου της 21/3, αλλά αποτελούν πολυτελείς παραθεριστικές κατοικίες ή μεγάλα τουριστικά συγκροτήματα όπως ο ίδιος στη συνέχεια του άρθρου του αναφέρει. Πρόκειται συχνά για τεράστιες και εκτός κλίμακας για τα νησιά μας επενδύσεις, οι οποίες επιπλέον δεν αφήνουν κέρδος στον τοπικό πληθυσμό αλλά μόνον απορρίμματα και κατανάλωση φυσικών πόρων.

Δυστυχώς δεν έχει ακόμη συνειδητοποιηθεί από την πολιτεία ότι η εκτεταμένη εκτός σχεδίου δόμηση με τη διάνοιξη νέων δρόμων, και επέκταση των αστικών δικτύων, η οποία δεν έχει προβλεφθεί από έναν χωρικό σχεδιασμό, οδηγεί στην υποβάθμιση του περιβάλλοντος και σε σημαντική ενεργειακή επιβάρυνση. Πότε θα αποφασίσει η πολιτεία να προχωρήσει οργανωμένα με βάση ένα συνολικό σχεδιασμό στον ορισμό περιοχών Β΄ κατοικίας και περιοχών τουριστικής ανάπτυξης που θα σέβονται τα φυσικά και πολιτιστικά χαρακτηριστικά του τόπου;

Με την απόφαση του ΣτΕ απορρίφθηκε έφεση κατά της 369/2018 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά. Η απόφαση του Δ.Εφ.Πειρ. είχε εκδοθεί κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ). Με αυτήν το Διοικητικό Εφετείο είχε ακυρώσει οικοδομική άδεια για την ανέγερση διώροφης οικοδομής σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση Λυγγίνου της Πάτμου, για τον λόγο ότι το επίδικο γήπεδο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό) νομίμως υφιστάμενο. Η έφεση κατά της απόφασης αυτής, την οποία άσκησε εν συνεχεία ο δικαιούχος της οικοδομικής άδειας, απορρίφθηκε από το ΣτΕ.

Την υπόθεση χειρίσθηκε, για λογαριασμό της ΕΛΛΕΤ, ο δικηγόρος Γιώργος Ι. Πολίτης, ο οποίος ανέφερε: «Το κρίσιμο στοιχείο της απόφασης ΣτΕ (Ολ.) 176/2023 είναι ότι η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) απαιτείται ήδη από το 1985 και δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν του γηπέδου. Εδώ και πολλά χρόνια (τουλάχιστον από το 1986) το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι οι περιοχές εκτός σχεδίου πόλης “…ως εκ της φύσεώς των, έχουν ως προορισμόν την αγροτικήν κλπ. εκμετάλλευσιν και όχι την αστικήν (οικοδομικήν) τοιαύτην…” (ΣτΕ (Ολ.) 695/1986) τηρώντας έκτοτε τη θέση αυτή με συνέπεια (βλ. ΣτΕ (Ολ.) 3135/2002 κ.ά.). Περαιτέρω, σύμφωνα με το Δικαστήριο, “…η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις περιοχές αυτές δόμηση,…, τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, κοινό όριο δηλαδή, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, …Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη, ακόμη και εκείνων που ισχύουν στις εντός σχεδίου περιοχές”» [ΣτΕ (Τμ. Ε΄ 7μελής) 3504/2010 κ.ά.]. Συνεπώς ούτε για «μεγάλη ανατροπή στην εκτός σχεδίου δόμηση» πρόκειται, ούτε για «πλήγμα» για τους μικρο- (ή μεγαλο-) ιδιοκτήτες ακινήτων. Βάσει καμιάς λογικής δεν μπορεί να θεωρείται η επικράτεια ως ένα άθροισμα οικοπέδων. Ο θεσμός της εκτός σχεδίου δόμησης παραμένει μία αναχρονιστική και καταστροφική επιλογή, που ανατρέπει διαχρονικά κάθε προσπάθεια για τον ορθολογικό σχεδιασμό του χώρου και την προστασία του περιβάλλοντος και του τοπίου. Προφανώς δεν συνιστούν «ασφάλεια δικαίου» οι ποικίλες, μεταβατικές, ειδικότερες ή εξαιρετικές διατάξεις, το πλήθος των παρεκκλίσεων, οι αυθαίρετες «ερμηνείες» εκ μέρους των υπηρεσιών δόμησης κ.ά. Η κατά προτεραιότητα κατάργηση των διατάξεων της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί μία πρώτης τάξεως αναπτυξιακή επιλογή σε αρμονία με την ανάγκη προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος της χώρας.

* Ο κ. Γιάννης Μιχαήλ είναι αντιπρόεδρος της ΕΛΛΕΤ.
** Η κ. Ελένη Μαΐστρου είναι πρόεδρος του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς ΕΛΛΕΤ.