Το νέο τοπίο για τον ΝΟΚ μετά την απόφαση του ΣτΕ – Ποιοι χτίζουν και ποιοι όχι

Καταργείται στην πράξη ο ΝΟΚ και οι επιμέρους ευεργετικές του διατάξεις, μετά την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η οποία έκρινε ως αντισυνταγματικές τις διατάξεις εκείνες, με τις οποίες δίνονταν διάφορα “μπόνους” στις δομήσιμες επιφάνειες της κάθε οικοδομής, υπερβαίνοντας τον εκάστοτε συντελεστή δόμησης. Συγκεκριμένα, κρίθηκε ως αντισυνταγματική η διάταξη που προσφέρει αύξηση της επιφάνειας, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου.

Το ΣτΕ έκρινε επίσης ως αντισυνταγματική και τη μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, ενώ αντιθέτως δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων”.

Σύμφωνα με την απόφαση που θα δημοσιευτεί τον προσεχή Ιανουάριο, οι διατάξεις κρίθηκαν αντισυνταγματικές επειδή παρέχουν απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, τη δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης. Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμισθεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

Ποιοι χτίζουν;

Το σημαντικότερο στοιχείο ασφαλώς αφορά στο ότι το ΣτΕ έκρινε ότι όσες οικοδομικές άδειες κάνουν χρήση των διατάξεων που κρίνονται αντισυνταγματικές, αλλά βρίσκονται στο στάδιο της υλοποίησης (έχουν δηλαδή αποδεδειγμένα ξεκινήσει τις εργασίες πριν από την 11η Δεκεμβρίου), θα μπορέσουν να ολοκληρωθούν κανονικά και χωρίς εμπόδια. Με τον τρόπο αυτό παρέχεται και μια “ανάσα” σε όσους κατασκευαστές είχαν επενδύσει κεφάλαια για να ανεγείρουν νέες οικοδομές και τους τελευταίους μήνες είχαν “παγώσει” κάθε εργασία, έως ότου εκδοθεί η απόφαση του ΣτΕ.

Ποιοι δεν χτίζουν;

Αντιθέτως, όσοι εργολάβοι είχαν μεν αιτηθεί την έκδοση οικοδομικής άδειας, ή είχαν ήδη τέτοια άδεια στα χέρια τους, αλλά δεν έχουν ακόμα προλάβει να προχωρήσουν σε έναρξη εργασιών, προφανώς και πλέον θα πρέπει να αναθεωρήσουν τα σχέδιά τους, καθώς θα πρέπει να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα και την μειωμένη δόμηση που προκύπτει μετά την απόφαση. Αντίστοιχα, “κόλαφος” είναι η απόφαση του ΣτΕ και για τις υποθέσεις αδειών και οικοδομών, εναντίον των οποίων έχουν υποβληθεί ήδη προσφυγές και οι υποθέσεις βρίσκονται στα δικαστήρια. Τους τελευταίους μήνες, οι δικαστές απέφευγαν να αποφανθούν γι’ αυτές τις υποθέσεις, ακριβώς επειδή αναμενόταν η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ. Σε αυτήν δίνεται το “πράσινο φως” για να εκδοθούν αποφάσεις, αλλά ορίζεται με σαφήνεια ότι “ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες”. Επομένως, σε αυτές τις υποθέσεις θα μπορέσει να χρησιμοποιηθεί απρόσκοπτα η απόφαση περί αντισυνταγματικότητας, εφόσον προκύπτουν τέτοιες παραβάσεις.

Τι μέλλει γενέσθαι;

Από το 2025 και μετά “ξημερώνει” μια εντελώς νέα πραγματικότητα για τους όρους δόμησης, καθώς θα έχει καταργηθεί στην πράξη ο ΝΟΚ, στο επίκεντρο του οποίου βρίσκονταν οι ευεργετικές διατάξεις των “μπόνους”. Μάλιστα, η απόφαση του ΣτΕ ουσιαστικά ακυρώνει ακόμα και την χρήση μεμονωμένων διατάξεων, όπως συνέβαινε δηλαδή μέχρι τις αρχές του 2020. Υπενθυμίζεται ότι έως τότε, μερίδα κατασκευαστών επέλεγε να κάνει χρήση π.χ. ενός από τα επιμέρους άρθρα που προσέδιδαν αύξηση της δομήσιμης επιφάνεια. Ωστόσο, με σχετική τροπολογία που ψηφίστηκε στο τέλος του 2019, επετράπη χωρίς περιορισμούς η συνδυαστική χρήση όλων των επιμέρους ευεργετικών διατάξεων, καταλήγοντας σε οικοδομές με αύξηση της επιφάνειας ακόμα και κατά 40% του επιτρεπτού ορίου με βάση τον συντελεστή δόμησης, οδηγώντας στη χθεσινή κατάληξη.

Ωστόσο, όπως φαίνεται, στην κυβέρνηση υπόσχονται νέα πολεοδομικά κίνητρα, μεταφέροντας τα μπόνους από το ΝΟΚ, στον υπό εξέλιξη πολεοδομικό σχεδιασμό. Σε δήλωσή του, ο υπουργός Περιβάλλοντος κι Ενέργειας, Θ. Σκυλακάκης, σημειώνει ότι “η απόφαση του ΣτΕ αφορά κατά κύριο στη νομολογία του για τη συνταγματικά προβλεπόμενη ανάγκη τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού. Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ. Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών”.

Σύμφωνα με τον κ. Σκυλακάκη, τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια.