Ακίνητα: Επτά ερωτήσεις – απαντήσεις για το Ε9

Αναλυτικό οδηγό με 7 ερωτήσεις και απαντήσεις αναφορικά με το Ε9 αλλά και το τι είναι η αναβλητική ή… διαλυτική αίρεση εξέδωσε η επιστημονική ομάδα του taxheaven.

Συγκεκριμένα:

1. Tι είναι οι αιρέσεις

Δεν αρκούν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη για να ερμηνεύουμε εκ των υστέρων τους όρους μιας σύμβασης.
Τα αποτελέσματα μιας σύμβασης μπορεί να εξαρτώνται από μερικούς όρους ή προϋποθέσεις που ορίζουν τα δύο μέρη που πρέπει να ισχύσουν μελλοντικά (μπορεί να είναι και αβέβαια, αν θα συμβούν) για την υλοποίηση της μεταξύ τους συμφωνίας Οι όροι και οι προϋποθέσεις αυτές είναι οι «αιρέσεις».

Οι αιρέσεις είναι δύο κατηγοριών:

Η Αναβλητική Αίρεση

Η διαλυτική Αίρεση

2. Στην αναβλητική αίρεση: τα αποτελέσματα της συμφωνίας (δικαιοπραξίας) παράγονται και αρχίζουν να ισχύουν αμέσως μόλις συμβούν γεγονότα μελλοντικά και αβέβαια. Λέμε τότε ότι έγινε η πλήρωση της αίρεσης Α.Κ. 201.

Το αποτέλεσμα της δικαιοπραξίας με αναβλητική αίρεση για να αρχίσει, πρέπει να συμβεί στο μέλλον το προκαθορισμένο γεγονός. Και τότε αρχίζει η υποχρέωση για την αναγραφή του ακινήτου στο Ε9.

Ο κληρονόμος θα αποκτήσει την περιουσία μόνο εάν και μόλις συμβεί το προκαθορισμένο γεγονός ……

Ο αγοραστής ενός ακινήτου θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου μόνο όταν εξοφλήσει όλες τις δόσεις …

Διαθήκη: Πότε ισχύει η αναβλητική αίρεση

Η διάταξη διαθήκης που εξαρτάται από αναβλητική αίρεση, σε περίπτωση αμφιβολίας ισχύει μόνον αν ο τιμώμενος με τη διάταξη αυτή (δηλαδή ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος) ζει όταν πληρωθεί η αίρεση και οι προϋποθέσεις της αναβλητικής αίρεσης. Α.Κ. 1797

(Θα πάρεις την κληρονομιά μόνο αν παντρευτείς την Μαρία στο μέλλον)

Δωρεά αιτία θανάτου: πότε ισχύει η αναβλητική αίρεση

Δωρεά αιτία θανάτου είναι η δωρεά που συμφωνείται υπό την αναβλητική αίρεση ότι θα προαποβιώσει ο δωρητής, ή ότι θα συναποβιώσουν οι συμβαλλόμενοι (δωρητής και δωρεοδόχος), χωρίς ο δωρεοδόχος να έχει στο μεταξύ την απόλαυση του δωρηθέντος ή των δωρηθέντων. Α.Κ.2032

E9: Κληρονόμος με διαθήκη, βεβαρημένος με καταπίστευμα.

Υποχρέωση υποβολής δήλωσης Ε9 κληρονόμου βεβαρημένου με καταπίστευμα και καταβολή φόρου ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Εγκατάσταση κληρονόμου με αναβλητική αίρεση ή διαλυτική αίρεση

Για τα ακίνητα που περιέρχονται κατά πλήρη κυριότητα σε ορισμένο πρόσωπο κατά κληρονομική διαδοχή, ο εκ διαθήκης κληρονόμος έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσής τους στο Ε9 για το οικείο έτος, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην περίπτωση δ της παραγράφου 1 του άρθρου 23 του ν.3427/2005, όπως ισχύει.

Όσον αφορά τη φορολόγηση των συγκεκριμένων ακινήτων ο εκ διαθήκης κληρονόμος είναι υποκείμενο του φόρου σύμφωνα με την περίπτωση γ της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν.4223/2013 περί Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Τα παραπάνω ισχύουν και στην περίπτωση κληρονόμου βεβαρυμένου με καταπίστευμα εφόσον σε αυτόν έχει μεταβιβαστεί η πλήρης κυριότητα. Περαιτέρω, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του ίδιου άρθρου ο πλήρης κύριος υποχρεούται στην καταβολή του συνολικού ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το ακίνητο κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του.

Συνεπώς, ο βεβαρημένος για όσο διάστημα έχει την πλήρη κυριότητα ακινήτων οφείλει να τα αναγράφει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως πλήρης κύριος αυτών και όχι ως επικαρπωτής, και να καταβάλει τον ανάλογο φόρο. Υπ. Οικ. ΔΕΦΚ Α 1133627/14.09.2016

Σημείωση: Καταπίστευμα είναι η περιουσία που αποκτά κάποιος με την βούληση του διαθέτη-θανόντος. Είναι «προσωρινή κληρονομιά» αφού στην περίπτωση του καταπιστεύματος υποχρεώνεται ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος να παραδώσει την κληρονομιά σε άλλον, μετά από ορισμένο χρονικό διάστημα, ή μετά από κάποιο γεγονός.

Στην διαλυτική αίρεση: τα αποτελέσματα της συμφωνίας (δικαιοπραξίας) ανατρέπονται, παύουν να ισχύουν αμέσως μόλις συμβούν γεγονότα μελλοντικά και αβέβαια. Λέμε τότε ότι έγινε η πλήρωση της αίρεσης στην δικαιοπραξία.. Επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση που υπήρχε πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Α.Κ. 202

Αυτή είναι η διαλυτική αίρεση και τα αποτελέσματά της παύουν από ορισμένο χρονικό σημείο (διαλυτική προθεσμία).

Η διαλυτική αίρεση δεν αναβάλλει, αλλά ανατρέπει την ενέργεια της δικαιοπραξίας, αν τυχόν, όταν και εφόσον συμβεί γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο και με αυτό, επανερχόμαστε στην προηγούμενη, πριν από τη δικαιοπραξία, κατάσταση.

Ο κληρονόμος αποκτά την κυριότητα της περιουσίας του από την αρχή αλλά θα την χάσει στο μέλλον εάν συμβεί κάτι που τίθεται ως όρος στο συμβόλαιο.

Ο αγοραστής ενός ακινήτου θα αποκτήσει την κυριότητα του πριν εξοφλήσει τις δόσεις του και θα την χάσει, εκ των υστέρων, μόνο εάν δεν εξοφλήσει τις δόσεις αυτές.

Αν η έγκριση ή όχι του αγοραστή αναφέρεται στην αντικειμενική χρησιμότητα πράγματος, που πωλήθηκε για ορισμένο σκοπό ή στην ύπαρξη ορισμένων ιδιοτήτων ή προκειμένου π.χ. για μηχάνημα «αν ευρεθεί ότι λειτουργεί καλώς», τότε η έγκριση ή όχι εξαρτάται από αντικειμενικά κριτήρια, και ο αγοραστής δεσμεύεται στο να εγκρίνει, όταν το αποτέλεσμα της δοκιμής είναι αντικειμενικά θετικό, οπότε δεν πρόκειται για πώληση με δοκιμή, υπό την προεκτεθείσα έννοια, αλλά για πώληση υπό διαλυτική αίρεση (άρθ. 202 ΑΚ), ότι το πράγμα που πωλείται θα είναι κατάλληλο για ορισμένη χρήση ή θα λειτουργεί καλώς

3. Αθροιστικές ή διαζευκτικές αιρέσεις

Οι αιρέσεις μπορεί να είναι «αθροιστικές» ή «διαζευκτικές» δηλαδή να είναι πολλές μαζί που πρέπει να ληφθούν υπόψη, ή να πρέπει να ληφθεί υπόψη και να ισχύσει μια μόνο από αυτές.

4. Αιρέσεις ακατανόητες, αντιφατικές, ανήθικες κ.λπ.

Οι αιρέσεις που είναι ακατανόητες ή αντιφατικές ή που προσδίδουν παράνομο ή ανήθικο περιεχόμενο στην δικαιοπραξία είναι άκυρες. Α.Κ 208.

5. Αιρέσεις εξουσιαστικές

Εξουσιαστικές είναι οι αιρέσεις που η πραγματοποίησή τους εξαρτάται από την μελλοντική συμπεριφορά των δικαιοπρακτούντων μερών.

Παράδειγμα: Η πώληση υπό δοκιμή (513 και 563 Α.Κ.), στην οποία η τελική ισχύς της εξαρτάται από το εάν ο αγοραστής την εγκρίνει ή όχι. Η επέλευση των αποτελεσμάτων της, σε περίπτωση αμφιβολίας, τελεί υπό την αναβλητική εξουσιαστική αίρεση της έγκρισης του αγοραστή.

Ο αγοραστής, είναι απόλυτα ελεύθερος να εγκρίνει ή όχι την πώληση (άρθ. 563 εδ. β΄ ΑΚ), χωρίς οποιαδήποτε αιτιολόγηση, και χωρίς να υποχρεώνεται να δοκιμάσει προηγουμένως το πράγμα.

Η εν λόγω ελεύθερη κρίση του δεν προϋποθέτει, ούτε την ύπαρξη ή απουσία οποιωνδήποτε ιδιοτήτων ή ελαττωμάτων του πράγματος, και επομένως ο αγοραστής μπορεί να αποκρούσει την πώληση, έστω κι αν δεν προέβη σε εξέταση ή δεν διαπίστωσε την ύπαρξη ελαττωμάτων.

6. Ποιες δικαιοπραξίες δεν επιδέχονται αιρέσεις

Δεν επιδέχονται αιρέσεις ο γάμος, η υιοθεσία, η αποδοχή κληρονομίας κ.ά.

7. Η διαφορά μεταξύ της αναβλητικής και της διαλυτικής αίρεσης

Στην αναβλητική αίρεση, που αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα ενός ακινήτου εξ αρχής στον αγοραστή και τίθεται ο όρος της αναβλητικής αίρεσης, ούτως ώστε, εάν δεν εξοφλήσει ο αγοραστής όλες τις οφειλόμενες δόσεις, δεν θα αποκτήσει τελικά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου (με όλα τα νομικά και οικονομικά επακόλουθα).

Μόλις ο αγοραστής εξοφλήσει τις οφειλόμενες δόσεις, τότε μπορεί είτε με αυτοσύμβαση είτε με σύμπραξη του πωλητή να συντάξει συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης οριστικά της πλήρους κυριότητος στο όνομά του.

Το Ε9 στην περίπτωση της αναβλητικής αίρεσης θα υποβάλλει ο πωλητής

Έτσι λοιπόν ο πωλητής θα αναγράφει το ακίνητο στο Ε9 μέχρι να εξοφληθούν οι δόσεις από τον αγοραστή και από την ημερομηνία της αυτοσύμβασης το ακίνητο θα γράφεται στο Ε9 μόνο από τον αγοραστή.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΜΕ ΑΝΑΒΛΗΤΙΚΗ ΑΙΡΕΣΗ

• Η κατακύρωση του πλειστηριασμού στον υπερθεματιστή τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της προσκόμισης των στοιχείων που αναφέρονται στην απόφαση κατακύρωσης.

• Η μεταβίβαση ακινήτου και η διατήρηση από τον πωλητή της κυριότητός του, μέχρι να εξοφλήσει ο αγοραστής ολοσχερώς το τίμημα που πιστώθηκε. Α.Κ. 532

Π.χ. Συμβόλαιο αγοράς ακινήτου 10-1-2017 με δόσεις μέχρι 31/12/2018. Άρα: Χρόνος κτήσης της κυριότητος είναι η 31/12/2018.

Στην διαλυτική αίρεση μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακίνητου εξ αρχής στον αγοραστή με την αίρεση ότι, εάν συμβεί στο μέλλον κάποιο γεγονός που ανατρέπει το επιθυμητό αποτέλεσμα, τότε επανέρχεται αυτομάτως η προηγούμενη κατάσταση που υπήρχε πριν από την υπογραφή της σύμβασης.

Στην περίπτωση αυτή οι ο αγοραστής θα αναγράφει το ακίνητο στο Ε9 από την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου και μόνο εάν δεν τηρήσει τις υποχρεώσεις του θα χάσει την κυριότητα του ακινήτου το οποίο θα γραφεί στο Ε9 από τον πωλητή.

Το Ε9 στην περίπτωση της διαλυτικής αίρεσης θα υποβάλλει ο αγοραστής.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΜΕ ΔΙΑΛΥΤΙΚΗ ΑΙΡΕΣΗ

Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει μεταβιβαστικού συμβολαίου, στο οποίο έχει τεθεί διαλυτική αίρεση ή προθεσμία, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος κατάρτισης του οικείου συμβολαίου.

Π.χ. μεταβίβαση ακινήτου και μεταβίβαση της κυριότητος στον αγοραστή με την ΠΡΟΣΘΕΤΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ότι, αν ο αγοραστής δεν καταβάλλει το τίμημα μέσα στην ταχθείσα συμφωνία, το ακίνητο θεωρείται αναγόραστο, δηλαδή η κυριότητά του επανακάμπτει στον πωλητή.