Άρθρο του Τάσου Αναστασάτου στην «Κ»: Οκτώ λόγοι περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνεισέφεραν σημαντικά στα χρόνια της κρίσης χρέους στην ενίσχυση του εισοδήματος αρκετών χιλιάδων συμπολιτών μας, στην επιβίωση του κλάδου της οικοδομής μέσω των σχετικών ανακαινίσεων, καθώς και στην εδραίωση της φήμης της χώρας ως τουριστικού προορισμού. Ωστόσο, αυτή η δραστηριότητα έχει πλέον γιγαντωθεί. Από πέρυσι το καλοκαίρι ήδη οι προσφερόμενες κλίνες μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χώρα έχουν ξεπεράσει σε αριθμό αυτές των ξενοδοχείων και των κλασικών ενοικιαζόμενων δωματίων (940.000 έναντι 887.000). Αυτή η νέα πραγματικότητα αποτελεί μια στρέβλωση η οποία παράγει πολλές ανεπιθύμητες παρενέργειες, που πιθανότατα ξεπερνούν το όφελος που προσδίδει ο θεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην εθνική οικονομία:

Πρώτον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ως οικονομική δραστηριότητα, εντάσσονται στην οικονομία του διαμοιρασμού: ένας ιδιοκτήτης ο οποίος χρησιμοποιεί ο ίδιος μια κατοικία, είτε ως κύρια είτε ως εξοχική, την υπενοικιάζει για κάποιες λίγες ημέρες του χρόνου που δεν τη χρησιμοποιεί με στόχο να χρηματοδοτήσει κάποια από τα έξοδά της και πιθανώς να κάνει και ο ίδιος διακοπές κάπου αλλού. Μια κατοικία όμως η οποία ενοικιάζεται για 10 ή 11 μήνες τον χρόνο δεν εντάσσεται στην ιδέα της οικονομίας του διαμοιρασμού, αλλά αποτελεί μια κανονική οικονομική δραστηριότητα για προσπορισμό κέρδους.

Αυτό μας οδηγεί στο δεύτερον: εάν κάποιος επιθυμεί να διατηρεί μια επιχειρηματική δραστηριότητα παροχής τουριστικού καταλύματος, το ορθολογικό θα ήταν αυτή να λάβει τη μορφή ενός κανονικού ξενοδοχείου ή ενοικιαζόμενων δωματίων. Ο λόγος είναι ότι στη σημερινή κατάσταση η λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων νοθεύει τον ανταγωνισμό: τα ξενοδοχεία έχουν να αντιμετωπίσουν ένα πολύ μεγαλύτερο κανονιστικό βάρος (π.χ. προδιαγραφές ασφαλείας έναντι καταστροφών, ασφάλεια στις πισίνες και τις ακτές, πυρασφάλεια, προδιαγραφές λογιστικών καταστάσεων κ.τ.λ.) αλλά και φορολογικό βάρος (φόρος εισοδήματος έναντι χαμηλού συντελεστή 15% για δηλούμενα ετήσια εισοδήματα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ). Ως εκ τούτου, το «ανταγωνιστικό πλεονέκτημα» των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην ουσία προκύπτει από το ελαστικό πλαίσιο φορολόγησης και το κανονιστικό αρμπιτράζ.

Τρίτον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν πολύ σημαντική συνεισφορά στην υπερδόμηση των τουριστικών προορισμών, δεδομένου του πολύ ισχυρού οικονομικού κινήτρου. Αυτή η πραγματικότητα τείνει να αλλοιώσει καταλυτικά τον αρχιτεκτονικό χαρακτήρα, ιδίως των νησιών, διασπείροντας δόμηση άναρχα μέσα στην ύπαιθρο και στις ακτές, και δη αμφιβόλου αισθητικής και συμβατότητας με τον χαρακτήρα κάθε περιοχής. Δυστυχώς, όμως, εάν ένας φορολογικός νόμος αποδειχτεί λανθασμένος, η πολιτεία μπορεί με σχετικά μικρό κόστος να τον αλλάξει, ωστόσο ένα νησί το οποίο χτίζεται απ’ άκρη σ’ άκρη καταστρέφεται για γενιές ολόκληρες, ίσως και οριστικά, καθώς η χύδην δόμηση δεν αναστρέφεται. Σε μια τέτοια περίπτωση, οι πρώτοι που θα βιώσουν τις συνέπειες αυτού του στρεβλού μοντέλου θα είναι οι ίδιοι οι ενασχολούμενοι με αυτό, καθόσον ο προορισμός θα χάσει τη δυνατότητά του να προσελκύει τουρίστες υψηλού επιπέδου. Θα είναι αργά για δάκρυα τότε όμως. Οι Ισπανοί, οι οποίοι ακολούθησαν παρόμοιο μοντέλο μαζικής δόμησης στις ακτές, σήμερα επεξεργάζονται τρόπους να γκρεμίσουν κάποια από αυτά τα κτίρια βλέποντας τα προβλήματα που γέννησε, ενώ εμείς ακολουθούμε τον αντίθετο δρόμο, πιθανώς με το σκεπτικό πως όταν το πρόβλημα γιγαντωθεί θα είναι πρόβλημα μιας άλλης, επόμενης κυβέρνησης.

Τέταρτον, αυτή η τάση της χύδην δόμησης και της αύξησης της προσφοράς καταλυμάτων ενισχύει ένα τουριστικό μοντέλο βασιζόμενο στη μαζικοποίηση του αριθμού των αφίξεων και όχι στην αύξηση της ποιότητας του εισερχόμενου τουρισμού: υπενθυμίζεται ότι η δαπάνη ανά επίσκεψη το 2023 κινήθηκε και πάλι στο πολύ χαμηλό επίπεδο των 600 ευρώ. Αυτό συμβαίνει διότι, κατά μέσον όρο, οι κλίνες που προσφέρονται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι χαμηλότερων προδιαγραφών από αυτές του επίσημου τομέα. Κατά συνέπεια, πέμπτον, η συνεισφορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη συνολική απασχόληση είναι επίσης πολύ χαμηλότερη από αυτή του επίσημου τομέα: ένα ξενοδοχείο απασχολεί ανθρώπους σε πολλές διαφορετικές ειδικότητες για να προσφέρει ένα μεγαλύτερο εύρος υπηρεσιών, ενώ η μέση μονάδα βραχυχρόνιων μισθώσεων μετά βίας απασχολεί ένα άτομο που καθαρίζει τα δωμάτια. Ομοίως χαμηλότερη είναι και η συνεισφορά στα φορολογικά έσοδα. Αντίθετα ασκούν πολύ μεγαλύτερη πίεση στις δημόσιες υποδομές (μεταφορές, ενέργεια, αποχέτευση, αστικές υποδομές) και στους φυσικούς πόρους (νερό, οπτική και ηχητική ρύπανση, οικοσυστήματα), ενώ αποδίδουν μικρότερο οικονομικό όφελος στην εθνική οικονομία σε σχέση με τα επίσημα καταλύματα.

Εκτον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν μετατρέψει ολόκληρες περιοχές, ιδίως στην Αθήνα, σε «λούνα παρκ» τουριστών, εκτοπίζοντας τη μόνιμη κατοικία και άλλες οικονομικές δραστηριότητες, με καταστροφικές συνέπειες για την κοινωνία και τον αστικό ιστό. Τελικά όμως βλάπτουν και τον ίδιο τον τουρισμό διότι οι επισκέπτες δεν επιθυμούν να διαμένουν σε περιοχές όπου το μόνο που θα βλέπουν θα είναι άλλους τουρίστες και καταστήματα εστίασης φτιαγμένα για τουρίστες. Οι καλοί πελάτες-επισκέπτες θέλουν να βιώσουν την εμπειρία της γνωριμίας με τον τρόπο ζωής και την κουλτούρα του φιλοξενούντος λαού.

Εβδομον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ένας από τους παράγοντες, αν και όχι ο μοναδικός, που συντελούν στην αύξηση του κόστους των ενοικίων, στον βαθμό που παρέχουν κίνητρο για την απόσυρση κατοικιών από τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Τα υψηλότερα ενοίκια, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η αγοραστική δύναμη των εισοδημάτων παραμένει κατά μέσον όρο περίπου 20% χαμηλότερα αυτής προ κρίσεως, αναγκάζουν πολλά νοικοκυριά να αναλώνουν υψηλό μέρος των εισοδημάτων τους σε δαπάνες στέγασης (περί το 40% κατά μέσον όρο, από τα υψηλότερα στην Ευρώπη), με αποτέλεσμα να τους απομένουν λίγα χρήματα για να καλύψουν λοιπές ανάγκες τους και να αποταμιεύσουν. Το γεγονός αυτό έχει σοβαρότατες οικονομικές, κοινωνικές και, λίαν συντόμως, πολιτικές συνέπειες.

Ογδοον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις υποβαθμίζουν σημαντικά την ποιότητα ζωής των μόνιμων ενοίκων των πολυκατοικιών, στις οποίες κάποια διαμερίσματα ενοικιάζονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, μετατρέποντάς τες σε de facto ξενοδοχεία. Κανείς δεν ρώτησε αυτούς τους πολλούς χιλιάδες ανθρώπους εάν είναι διατεθειμένοι να υποστούν όλα αυτά τα κόστη (ηχορύπανση από τους διασκεδάζοντες τουρίστες και τις βαλίτσες τους, φθορά κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικιών, ζητήματα ασφαλείας κ.τ.λ.) ώστε κάποιοι άλλοι συμπολίτες τους να αυξήσουν τα έσοδά τους.

Σημαίνουν όλα τα παραπάνω ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να απαγορευτούν; Κατηγορηματικά όχι, η οικονομία του διαμοιρασμού είναι εδώ για να μείνει, με τα θετικά και τα αρνητικά της, και θα πρέπει να λειτουργεί συμπληρωματικά στο συνολικό τουριστικό πακέτο της χώρας και τα επόμενα χρόνια. Ωστόσο πρέπει να τεθούν κάποιοι αποτελεσματικοί περιορισμοί, όπως άλλωστε συμβαίνει ήδη σε πολλές περιοχές της Ευρώπης που αποτελούν δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Το γεγονός ότι η ρύθμιση που εισήχθη τον Ιανουάριο του 2024 δεν λειτούργησε, προκύπτει από το γεγονός ότι ο αριθμός των προσφερόμενων κλινών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις συνέχισε να αυξάνεται και τον Μάιο του 2024 έφτασε τις 960.000. Είναι θετική η πρόθεση της κυβέρνησης να φέρει προς ψήφιση νέες ρυθμίσεις για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων ρυθμίσεων. Η νέα ρύθμιση πρέπει να έχει στόχο η βραχυχρόνια μίσθωση να επιστρέψει στον πραγματικό της ρόλο, αυτόν του διαμοιρασμού. Διαμοιρασμός σημαίνει ένας περιορισμένος αριθμός ημερών στον οποίον μια κατοικία χρησιμοποιείται από άλλον πλην του ιδιοκτήτη της, ας πούμε για παράδειγμα εξήντα (60) ημέρες τον χρόνο. Συνολικά, όχι ανά μίσθωση όπως ισχύει σήμερα, καθότι αυτό δεν αναιρεί το οικονομικό κίνητρο παραμονής στη βραχυχρόνια μίσθωση. Οποιος επιθυμεί να ενοικιάσει την κατοικία του για πάνω από 60 ημέρες τον χρόνο θα πρέπει να βρεθεί αντιμέτωπος με μια καθαρή επιλογή: να δημιουργήσει ένα τουριστικό κατάλυμα. Επιπλέον πρέπει να απαγορευτεί η χρήση διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες για βραχυχρόνιες μισθώσεις εάν δεν υπάρχει, σε ένα αυστηρό και προκαθορισμένο πλαίσιο, η σύμφωνη γνώμη όλων των λοιπών ενοίκων. Ακόμη κι έτσι πρέπει επιπροσθέτως να προσδιοριστεί ένα όριο ποσοστού επί του συνόλου των κατοικιών ώστε να μην αλλοιώνεται ο χαρακτήρας μιας περιοχής. Ωστόσο, για να είναι πιο αποτελεσματική μια ρύθμιση πρέπει να εφαρμοστεί οριζόντια σε ολόκληρη τη χώρα και όχι σε συγκεκριμένους τουριστικούς προορισμούς που έχουν ήδη υπερδομηθεί και μεταβληθεί σε τουριστουπόλεις: μια επιλεκτική εφαρμογή κινδυνεύει να μεταφέρει απλώς το πρόβλημα από τις ήδη κορεσμένες και υπερδομημένες περιοχές σε διπλανές τους, καταστρέφοντας και τα υπόλοιπα νησιά και τις υπόλοιπες συνοικίες του κέντρου των Αθηνών.

*Ο κ. Τάσος Αναστασάτος είναι επικεφαλής οικονομολόγος του ομίλου της Eurobank και πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Οικονομικής Ανάλυσης της ΕΕΤ.