Οι νέες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση

Εμμένει στην απόφασή του να ενισχύσει την εκτός σχεδίου δόμηση το υπουργείο Περιβάλλοντος. Η τελική ρύθμιση, που θα δοθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στις επόμενες ημέρες, θα έχει μικρές μόνο διαφοροποιήσεις, παρά την κατακραυγή του επιστημονικού κόσμου. Η κυριότερη από τις διαφοροποιήσεις είναι η προϋπόθεση ύπαρξης ακόμη δύο σπιτιών σε απόσταση 2 χιλιομέτρων από το προς οικοδόμηση αγροτεμάχιο.

Παράλληλα, το υπουργείο ανοίγει ένα σημαντικό παράθυρο για την επαναφορά της δόμησης σε αγροτεμάχια μικρότερα των 4 στρεμμάτων (τα λεγόμενα κατά παρέκκλιση), αποδεικνύοντας για ακόμη μια φορά την προσωρινή φύση οποιασδήποτε απαγόρευσης. Ως «αντίβαρο» το υπουργείο «παγώνει» για μερικούς μήνες την εκτός σχεδίου δόμηση στη Μύκονο, εξαιρώντας βέβαια το πλήθος των μεγάλων τουριστικών επενδύσεων που έχει αδειοδοτήσει.

Το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, που παρουσιάζει σήμερα η «Κ», αριθμεί περισσότερα από 120 άρθρα για πολεοδομικά, περιβαλλοντικά, ενεργειακά και διοικητικά θέματα. Χαρακτηριστικό είναι ότι μέσα από τις διατάξεις του τροποποιούνται περίπου δέκα πολεοδομικοί νόμοι, ανάμεσα στους οποίους και ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός του 2012, με την προσθήκη πλήθους αλλαγών και ρυθμίσεων.

Ο ρόλος του ΤΕΕ

Τα κύρια αντικείμενα του νομοθετήματος είναι η αλλαγή του πλαισίου για τις κατεδαφίσεις αυθαιρέτων (με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος να αναλαμβάνει και εκεί κομβικό ρόλο, έχοντας μετατραπεί εδώ και καιρό σε λειτουργικό κλάδο του υπουργείου Περιβάλλοντος), οι ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, το νέο σύστημα διαχείρισης δασών, η λειτουργία του Οργανισμού Διαχείρισης Υδάτων Θεσσαλίας και ρυθμίσεις γύρω από την ΕΥΔΑΠ και την ΕΥΑΘ.

Ανάμεσα σ’ αυτά έχουν συμπεριληφθεί και διάφορες ευχολογιακού τύπου ρυθμίσεις περί αστικής ανθεκτικότητας και βιωσιμότητας, τις οποίες βέβαια το ίδιο νομοθέτημα υποσκάπτει ευθέως. Πιο συγκεκριμένα:

Οι «μεταβατικές» (μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού) ρυθμίσεις έχουν μικρές αλλαγές σε σχέση με αυτές που παρουσίασε στο υπουργικό συμβούλιο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ετσι, «πριμοδοτούνται» τρεις κατηγορίες γεωτεμαχίων, οι οποίες υπό άλλες συνθήκες δεν θα μπορούσαν να δομηθούν:

Οι νέες διατάξεις θα επιτρέπουν υπό προϋποθέσεις την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα (κάτω των 4 στρεμμάτων), κάτι που προβλέφθηκε ότι θα σταματήσει με νόμο του 2020 (ν. 4759).

• Τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» από το 1985 έως το 2003. Αυτά επιτρέπεται να χτιστούν είτε αν έχουν «πρόσωπο» 25 μέτρων σε οδό που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977 και έχει με κάποιον τρόπο «αναγνωριστεί» εμμέσως από το Δημόσιο (λόγου χάριν ασφαλτοστρώθηκε). Εδώ τίθεται και ο νέος «περιορισμός», της ύπαρξης τουλάχιστον δύο κατοικιών σε απόσταση δύο χιλιομέτρων. Είτε, αποκλειστικά για κατοικίες, αν έχουν «πρόσωπο» έστω και 3,5 μέτρων(!) σε δρόμο που «αναγνωρίστηκε» με τον ίδιο τρόπο έως το 1977 και βρίσκεται σε απόσταση 250 μέτρων από ακόμη μία κατοικία.

Η προσθήκη της ελάχιστης απόστασης από άλλες κατοικίες έχει προφανώς στόχο να μη χτίζονται νέα σπίτια «στη μέση του πουθενά», μικρή σημασία όμως έχει στην πράξη, με δεδομένη την εξάπλωση της εκτός σχεδίου δόμησης. Τέλος, δυνατότητα οικοδόμησης δίνεται και σε αγροτεμάχια με δουλεία διόδου (δηλαδή ιδιωτική συμφωνία) προ του 1985, ανεξαρτήτως λοιπών προϋποθέσεων.

• Τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» προ του 1985 για τα οποία είτε έχουν δοθεί προεγκρίσεις, οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών, είτε πωλήθηκαν τα τελευταία πέντε χρόνια και στο συμβολαιογραφικό έγγραφο αναφέρεται ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Στις περιπτώσεις αυτές δεν απαιτείται ουσιαστικά καμία άλλη προϋπόθεση (πλην της αρτιότητας).

Στη ρύθμιση προστίθεται και μια διευκρίνιση, ότι τα γεωργοκτηνοτροφικά κτίσματα, οι δεξαμενές και κάποιες άλλες βοηθητικές κατασκευές θα εξακολουθούν να χτίζονται χωρίς καν προϋπόθεση αρτιότητας και «προσώπου».

«Περιβαλλοντικό» τέλος

Να σημειωθεί ότι η έκδοση οικοδομικής άδειας σε όλες τις προαναφερθείσες περιπτώσεις θα επιβαρύνεται με ένα τέλος που ονομάζεται «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», το ύψος του οποίου θα διευκρινιστεί στη συνέχεια. Τα έσοδα θα διατίθενται για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.

Περαιτέρω, το υπουργείο ανοί-γει ένα σημαντικό «παράθυρο» για την έκδοση νέων αδειών σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα (κάτω των 4 στρεμμάτων) η οποία προβλέφθηκε ότι θα σταματήσει με νόμο του 2020 (ν. 4759). Οπως προβλέπει η νέα ρύθμιση, για να εκδώσει κάποιος άδεια σε ένα τέτοιο οικόπεδο αρκεί να είχε λάβει ένα πληροφοριακό έγγραφο (λ.χ. έγκριση παρέκκλισης από ΣΥΠΟΘΑ – Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) ή να είχε υποβάλει αίτηση σε έναν συναρμόδιο για την έκδοση άδειας φορέα (λ.χ. αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην Εφορεία Αρχαιοτήτων). Η δυνατότητα αυτή δινόταν μόνο σε όσους είχαν καταθέσει αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας με όλα τα δικαιολογητικά ή αίτημα για βεβαίωση όρων δόμησης έως τον Δεκέμβριο του 2022, προθεσμία που παρατάθηκε έως τον Μάρτιο του 2024 (αποδεικνύοντας ότι ουδέν ελαστικότερον των «αυστηρών» προθεσμιών του υπουργείου Περιβάλλοντος) και πλέον διευρύνεται.

Τέλος, το υπουργείο Περιβάλλοντος «παγώνει» την έκδοση όλων των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές έως τον προσεχή Σεπτέμβριο στη Μύκονο, εξαιρώντας βέβαια τις μεγάλες τουριστικές εγκαταστάσεις που έχει ήδη αδειοδοτήσει (και προωθούνται με προνομιακά πολεοδομικά καθεστώτα, λ.χ. ΕΣΧΑΣΕ – Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων). Με δεδομένο ότι οι άδειες εκδίδονται πλέον αυτοματοποιημένα, μόνο με έναν τυπικό έλεγχο πληρότητας του φακέλου, η ρύθμιση αυτή ουσιαστικά θα συνεπάγεται την έκδοση πλήθους αδειών από τη στιγμή που το σχέδιο νόμου θα τεθεί σε διαβούλευση έως να ψηφιστεί.

Μεγάλες αλλαγές σε ελέγχους, επιβολή κυρώσεων και κατεδαφίσεις

Το υπουργείο Περιβάλλοντος τροποποιεί εκ θεμελίων τη διαδικασία ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης, επιβολής κυρώσεων και κατεδαφίσεων. Ισως η βασικότερη αλλαγή είναι η μεταφορά της αρμοδιότητας ελέγχου από τις πολεοδομίες στους επιθεωρητές Περιβάλλοντος και από εκεί σε ιδιώτες ελεγκτές δόμησης, μια επιλογή που είναι ενδιαφέρον να φανεί αν τελικά θα δικαιωθεί, λόγω των προφανών κινδύνων που ενέχει. Και η μεταφορά των κατεδαφίσεων από τις αποκεντρωμένες διοικήσεις στο υπουργείο Υποδομών. Πιο συγκεκριμένα:

Το σύνολο της αρμοδιότητας ελέγχου μεταφέρεται στη Γενική Διεύθυνση του Σώματος Επιθεωρητών του υπουργείου Περιβάλλοντος. Οι επιθεωρητές μπορούσαν έως σήμερα να κάνουν μόνο περιβαλλοντικούς ελέγχους, ενώ για πολεοδομικούς προβλέφθηκε πέρυσι η σχετική δυνατότητα μετά το γνωστό περιστατικό της Μυκόνου και μόνο με απόφαση του υπουργείου, κατά περίπτωση.

Οι επιθεωρητές θα πρέπει να εκπονούν και να υποβάλλουν στον υπουργό ετήσιο πρόγραμμα ελέγχων (τακτικών, έκτακτων και δειγματοληπτικών). Και να συγκροτούν τα κλιμάκια που θα διενεργούν τους ελέγχους: εδώ έρχεται μια σημαντική μεταβολή, ότι οι έλεγχοι μπορούν να διεξάγονται όχι μόνο από το Σώμα Επιθεωρητών και άλλες διευθύνσεις του ΥΠΕΝ, αλλά και από ιδιώτες ελεγκτές δόμησης που θα καθορίζονται με κλήρωση. Η επιλογή αυτή, πάντως, δεν δικαίωσε τις προσδοκίες πέρυσι, με τον έλεγχο του γνωστού beach bar στον Πάνορμο, καθώς κάποιοι ιδιώτες αρνήθηκαν να πραγματοποιήσουν τον έλεγχο, ενώ αποδείχθηκε ότι αυτός που τελικά τον ανέλαβε πιστοποίησε ψευδώς περισσότερες κατεδαφίσεις από αυτές που είχαν συμβεί.

Μια άλλη διεύθυνση του υπουργείου Περιβάλλοντος, η Διεύθυνση Εφαρμογής Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος (ΔΕΣΕΔΠ), αναλαμβάνει τον εντοπισμό των αυθαιρέτων, αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν καταγγελίας. Επίσης, συστήνεται θέση «ειδικού επιθεωρητή» για τα αυθαίρετα, ο οποίος δεν θα είναι απαραίτητα δημόσιος υπάλληλος (μπορεί να προσληφθεί από τον υπουργό).

Σημαντικό ρόλο στη διαχείριση των αυθαιρέτων αναλαμβάνει το συλλογικό όργανο των μηχανικών, το οποίο πλέον μετά την ανάληψη της πλατφόρμας για τα αυθαίρετα, της πλατφόρμας για τις οικοδομικές άδειες, τον ψηφιακό χάρτη και πολλών ακόμη, μετατρέπεται σταθερά σε παράρτημα του υπουργείου Περιβάλλοντος. Το ΤΕΕ, λοιπόν, αναλαμβάνει να φτιάξει (υποθετικά, έως το τέλος του έτους), ένα πληροφοριακό σύστημα εντοπισμού αυθαιρέτων και ένα ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής καταγγελιών για αυθαίρετα.

Το τελευταίο παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον, καθώς θα αποτελεί ουσιαστικά τη μοναδική δίοδο για την υποβολή καταγγελιών. Οι μεγάλες αλλαγές είναι δύο: πρώτον, δεν θα επιτρέπονται ανώνυμες καταγγελίες, καθώς η ταυτότητα του καταγγέλλοντος (πολίτη ή αντ’ αυτού δικηγόρου ή μηχανικού) θα πρέπει να ταυτοποιείται (λ.χ. μέσω Τaxis). Περαιτέρω, για την υποβολή καταγγελίας θα πρέπει να δίνεται εγγύηση 300 ευρώ, η οποία θα επιστρέφεται αν αποδειχθεί η καταγγελία έστω και εν μέρει σωστή. Το θετικό αυτών των δύο προβλέψεων είναι ότι θα αποθαρρυνθούν οι λεγόμενες ανώνυμες «καρφωτές», δηλαδή οι εκδικητικής φύσεως καταγγελίες. Το αρνητικό είναι ότι συχνά, ιδιαίτερα στις μικρές κοινωνίες αλλά και στις περιπτώσεις «μεγάλων συμφερόντων», επικρατεί ο φόβος, οπότε η υποχρέωση επώνυμης καταγγελίας θα μειώσει τελικά τις καταγγελίες (ομοίως η καταβολή εγγύησης αποκλείει μερίδα του πληθυσμού).

Η αρμοδιότητα του ελέγχου αυθαίρετης δόμησης περνάει από τις πολεοδομίες στους επιθεωρητές Περιβάλλοντος και από εκεί σε ιδιώτες ελεγκτές δόμησης.

Οσον αφορά τους ελέγχους, μια σημαντική και θετική αλλαγή είναι ότι οι εκθέσεις αυτοψίας θα αναρτώνται ανωνυμοποιημένες (ως προς τον ελεγκτή και τον παραβάτη, αλλά με τα στοιχεία του ακινήτου) στην ιστοσελίδα του υπουργείου Περιβάλλοντος. Σημαντικό είναι, επίσης, ότι προβλέπεται πως μπορεί να κατατεθεί προσφυγή μεν ενώπιον του Κεντρικού Πολεοδομικού Συμβουλίου (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), αλλά όχι σε όλες τις περιπτώσεις, καθώς εξαιρούνται όσοι πιάνονται επ’ αυτοφώρω, καθώς και οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους χώρους, δάση, αιγιαλούς, παραλίες κ.ο.κ.

Διορία 10 ημερών

Ο αυθαιρετών από τη στιγμή που θα γίνει η αυτοψία έχει 10 μέρες να αποδείξει ότι δεν ισχύει. Μετά την πάροδο των 10 ημερών, το υπουργείο Υποδομών (που αναλαμβάνει πλέον την ευθύνη των κατεδαφίσεων) πρέπει να το κατεδαφίσει εντός ενός μηνός, πρόβλεψη μάλλον φιλόδοξη αλλά σε κάθε περίπτωση θετική. Η κατεδάφιση βεβαίως μπορεί να μετατεθεί, καθώς ο αυθαιρετών μπορεί να προσφύγει στο εφετείο, που θα πρέπει να εξετάσει την υπόθεση και να εκδώσει απόφαση εντός 75 ημερών.

Και ενώ οι ρυθμίσεις δείχνουν να έχουν ως κατεύθυνση την αυστηροποίηση του καθεστώτος, το υπουργείο προβλέπει πλήθος διευκολύνσεων προς τους αυθαιρετούντες. Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι αν κατεδαφίσει μόνος του το αυθαίρετο, θα διαγραφεί το 50% του προστίμου (ανάλογη στη φιλοσοφία είναι η ισχύουσα σήμερα ρύθμιση, που προβλέπει απομείωση του προστίμου στα 500 ευρώ).

Η έκπτωση 50% προσφέρεται αν το αυθαίρετο αυτοκατεδαφιστεί εντός 30 ημερών. Αν η αυτοκατεδάφιση πραγματοποιηθεί εντός εξαμήνου, το πρόστιμο θα μειωθεί κατά 35%, εντός έτους κατά 30% και περισσότερο κατά 20%. Ολα αυτά, ενώ προβλέπεται ότι το υπουργείο Υποδομών θα κατεδαφίσει το αυθαίρετο μέσα σε ένα μήνα. Επίσης, δίδονται και ευκολίες πληρωμής: τα πρόστιμα ανέγερσης αυθαιρέτου καταβάλλονται σε 30 μηνιαίες δόσεις και εκείνα της διατήρησης, σε 12 μηνιαίες δόσεις. Μάλιστα, αν το πρόστιμο εξοφληθεί ολόκληρο μέσα σε ένα μήνα, δίδεται έκπτωση 30%.

Στο σχέδιο νόμου, τέλος, αναφέρεται ρητώς ότι εφόσον το αυθαίρετο βρίσκεται σε χώρο όπου ασκείται οικονομική δραστηριότητα (λ.χ. ένα εστιατόριο), τότε επιβάλλεται προσωρινή αφαίρεση της άδειας ή έγκρισης λειτουργίας, με αρμόδιο γι’ αυτή τη διαδικασία όποιον εξέδωσε την άδεια, και το κατάστημα σφραγίζεται.

«Η προσωρινή αφαίρεση της άδειας και η σφράγιση επιβάλλεται ανεξάρτητα από την άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής και διαρκεί κατά τονχρόνο εξέτασης αυτής. Αφορά δε το σύνολο της λειτουργίας της οικονομικής δραστηριότητας στις εγκαταστάσεις της οποίας περιλαμβάνονται αυθαίρετες κατασκευές», προβλέπει η ρύθμιση.